پهنه S

پهنه s

نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در "پهنه فعالیت" (S)

این پهنه، قسمت‌هایی از شهر است، که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در ن بسیار محدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. تعیین و تدقیق این پهنه در محدوده شهر، برای متمایز کردن پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌ها، به ویژه سکونت است، تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود. این پهنه در عرصه‌های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی‌های ضعیف و استقرار‌های خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنه‌های مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی‌های مناسب به معابر اصلی، خطوط و استگاه‌های اصلی مترو، گسترش یافته است.

این پهنه به تفکیک زمینه‌های فعالیت، از زیرپهنه‌های متمایز تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای، شهری و فراشهری تشکیل شده و عرصه اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت، برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری‌ها، ارتقاء کیفیت محیط شهری و درجهت رونق فعالیت‌های سازگار با محیط زندگی ساکنین شهر تهران است. سکونت در پهنه فعالیت، با توجه به نظم عمومی فضاهای کار و فعالیت، معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (همانند بازار) و ساماندهی سکونت موجود در فضاهای فعالیت به شیوه‌ای مناسب و توأمان، برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعالیت مدرن (همانند مراکز و پردیس‌های شهری) است.

عرصه‌های فعالیت در شهر تهران، با استفاده از محدوده‌های مستعد توسعه و تبدیل کاربری‌های، ناهم سنخ، نامناسب و ناسازگار با محیط شهری (همانند کاربری‌های نظامی، انبارهای متروکه، صنایع مزاحم و .....) گسترش و توسعه یافته، و در عرصه‌های خاص، همانند بافت‌های متراکم با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده، محدود شده است.

پهنه کلان فعالیت (S)، شامل سه پهنه اصلی با کد یک رقمی (S1، S2، S3)، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل؛ بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی) (S11)، محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات (S12)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S21)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی – تولیدی (S32) و بالاخره خدمات صنعتی و فنی (S33) است که با توجه به مقیاس و نوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در 20 درجه زیر پهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول شماره (2) طبقه بندی شده‌اند. ضوابط و مقرارت استفاده از اراضی در زیرپهنه‌های فعالیت، به قرار زیر است:

3-1: ویژگی‌های کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعالیت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی این سند ارائه شده و لازم‌الاجرا است.

3-2: "عقب نشینی توده ساختمان و تورفتگی" در طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمع و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیرپهنه‌های (S1) و (S2)، به میزان حداقل 3متر الزامی است. بدیهی است فضای حاصل از عقب نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده؛ و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌گردد. ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد.

تبصره: در موارد استثنایی که "عقب نشینی و تورفتگی" به دلایل فنی امکان پذیر نباشد، بر اساس دستورالعملی که به تصویب کمیسیون ماده پنج شهرتهران خواهد رسید، عمل گردد (اصلاح طبق بند (1) مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

3-3 در برخی از زیرپهنه‌های فعالیت (S)، شامل S121، s122، S123، S211، S212، S213، ایجاد پیلوت در جوار معبر اصلی ممنوع و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم طبقه، حداکثر 5/6 متر و در زیرزمین د رحد حقوق مکتسبه، هم کف و طبقه اول (بدون نیم طبقه)، برای واحدهای تجاری حداکثر 5/4 متر مجاز است. احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.

3-4: عملکر؛ یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازه‌ها و صنوف)، فروشگاه‌های بزرگ، پاساژها، دفاتر تجاری، شعب بانک‌هاُ بنگاه‌ها و شرکت‌هایی است، که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می‌گردند.

تبصره: شهردرای تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار، در کلیه زیرپهنه‌های استفاده از اراضی، ظرف مدت دو سال است، تا پس از تصویب در مراجع ذیصلاح، مبنای اسقرار فعالیت، در پهنه‌ها شود.

3-5: در تمامی زیر پهنه‌های فعالیت، در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه قطعه، نرسد؛یا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل‌های پیش بینی شده باشد، محاسبه میزان کاهش تراکم و طبقات براساس دستورالعملی خواهد بود که می بایست ظرف مدت یکماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد. باتوجه به اهمیت موضوع در صورت عدم مدت یکماه توسط شهردرای تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد. با توجه به اهمیت موضوع در صورت عدم تهیه دستورالعمل مذکور، شورایعالی موظف است نسبت به تهیه دستورالعمل و ارائه آن به شورای عالی جهت تصویب اقدام نماید و تا تصویب و ابلاغ دستورالعمل فوق، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر، کاهش می‌یابد. در صورتی که ملکی، هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر، کمتر از حداقل‌های تعیین شده باشد، از حداکثر تعداد طبقات، 2 طبقه با تراکم متناظر، کاهش می‌یابد، مشروط بر این که پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین در اراضی و املاک با وسعت 300 متر مربع و بیشتر، کمتر از 3 طبقه نباشد. در زیر پهنه S212، احداث بنا در چارچوب ضوابط زیرپهنه مذکور، منوط به ارائه طرح توجیهی مربوطه و تایید معاونت شهرسازی و معماری شهردرای تهران است. (اصلاح طبق بند 4 مصوبه 05/08/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

تبصره(2): در زیرپهنه‌های S121، برای قطعات با وسعت 300 تا 1000 متر مربع، حداکثر طبقات 9 طبقه  و حداکثر تراکم 420 درصد، با رعایت سایر ضوابط و مقررات زیرپهنه مذکور است.

تبصره(3): کاهش طبقات در زیرپهنه‌های S3 برای قطعات بین 300 مترمربع تا حد نصاب مساحت قطعه در زیرپهنه‌های مذکور، به گونه‌ای اعمال می‌شود که تعداد طبقات دو طبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز زیر پهنه است.

تبصره(4): کاهش طبقات در زیرپهنه‌های S3 به گونه‌ای اعمال می‌شود که تعداد طبقات از 2 طبقه کمتر نباشد.

3-6: در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت (S1) و (S2)، به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. (اصلاح طبق بند 1 مصوبه مورخ 28/07/1393 و بند 12 مصوبه 05/08/1393 و دستورالعمل اصلاحی ماده (14) قانون زمین شهری)

3-7: احداث بناهای بلندمرتبه، درزیرپهنه S121، S125 و S211، با رعایت ضوابط مربوطه و حفظ سیما و منظر شهری، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورایعالی شهرسازی و معماری و با ارائه گزارش توجیهی و نقشه‌های طرح اولیه و سه بعدی پروژه، بلامانع است. (اصلاح طبق بند 1-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری)

تبصره: حذف طبق بند 1-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری

3-8: در کلیه قطعات زیر پهنه S222 نقشه‌های طرح تفصیلی، تهیه طرح‌های موضعی ویژه و تامین فضای سبز و باز، در حداقل 50درصد سطح زمین، الزامی است.

3-9: درزیرپهنه‌های S321 و S322، احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان‌پذیر، پانسیون، استراحتگاه مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حدنیاز مجموعه‌های صنعتی، حداکثر در دو طبقه مجاز است.

تبصره: صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه (S)، برای معدود پلاک‌هایی که از قبل مسکونی یا پروانه و یا پایان کار بوده‌اند، در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.

3-10: نوع بهره برداری، نحوه بارگذاری، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلند مرتبه در زیر پهنه S125، براساس ضوابط مصوب بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده پنج شهرتهران و شورایعالی شهرسازی و معماری ایران و با ارائه گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد شهرداری منطقه بلامانع خواهد بود. (اصلاح طبق بند 1-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

3-11:احداث بنا در قطعات تخصیص یافته به صنعت در پهنه S31 بر اساس طرح ویژه، پس از اخذ موافقت‌های اصولی مربوطه از دستگاه‌های ذیربط (وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل بیست درصد (20%) فضای سبز عمومی و تایید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.

تبصره: در کلیه زیرپهنه‌های S12 و S2 و S3،تخصیص 20 درصد از عرصه هر پلاک به فضای سبز الزامی است.

3-12: ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیرپهنه‌های S312، S322 و S332، حداکثر 10 متر و زیرپهنه‌های S321 و S331، حداکثر 12 متر است.

3-13: برای ساخت و ساز در کلیه پلاک‌هایی که در زیرپهنه‌های S121، S125 و S211 و S212 قرار گرفته‌اند، دستورالعمل طراحی شهری، می‌بایست توسط شهرداری تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد.

3-14: در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی آن‌ها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌یابد از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رؤیت‌پذیر (دیوارکوتاه با ارتفاع بین 50 تا 80 سانتیمتر همراه با نرده، مشجر و....) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.

3-15: در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت که دارای طرح‌های موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه مربوطه، ممنوع بوده و پس از آن نیز صرفا د رچارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است؛ همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، چنانچه مالک قطعه‌ای، تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت‌های  تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آیین‌نامه اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از 300 متر مربع صرفا با سطح اشغال 50 درصد و تراکم ساختمانی 100 درصد در 2 طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف 200 متر مربع زیربنای مفید و در سایر اراضی صرفا با سطح اشغال 40 درصد و تراکم ساختمانی 120 درصد در 3 طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف 300 مترمربع زیربنای مفید مجاز است.

3-16: در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تامین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز است. صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز، منوط به تامین پارکینگ در داخل و یا خارج از ملک است.

3-17: شهرداری تهران در فرایند بازبینی طرح تفصیلی، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کم و کیف عملکردها و کربری‌های خدماتی و اداری در زیرپهنه‌های S1 و S2، ظرف مدت یکسال است.

3-18: در تمامی زیرپهنه‌های فعالیت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، از اولین طبقه فعالیت به بالا ضمن تاکید بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه‌سازی (12  طبقه بیشتر)، محاسبه می‌شود.