پهنه R

ضوابط و مقرارت استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های شهر تهران

ساختار پهنه بندی شهر تهران

پهنه بندی استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، مبتنی بر ساختاری است که برای جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها، کاربری‌ها و فعالیت‌ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است. پهنه بندی شهر تهران در مقیاس کلان، بیانگر نحوه استفاده از اراضی در عرصه‌های متمایز شهری، با توجه به کارکردهای کلی و در مقیاس خرد، شامل ضوابط و مقرراتی است که نحوه و چگونگی ساخت و ساز در زیرپهنه‌ها، مثل حداکثر تراکم ساختمان مجاز و چگونگی توده گذاری (سطح اشغال و محل توده گذاری و استقرار بنا در قطعه) و ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان باتوجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری را، متناسب با مساحت قطعه و تراکم تعیین می‌سازد.

برمبنای اصول پهنه بندی و نقشه مصوب آن در طرح جامع تهران، نقشه‌های طرح تفصیلی شهر تهران به صورت یکپارچه در محیطی مناسب از سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) در مقیاس 1:2000، سامان یافته، تا تحت عنوان سند مصوب و ملاک عمل شهر، موجبات پاسخگویی به صاحبان اراضی برای هرگونه ساخت و ساز، با تراکم‌های ساختمانی مجاز، را فراهم نماید.

نحوه استفاده از اراضی، چگونگی ساخت و ساز، کم و کیف فعالیت‌های قابل استقرار و بهره‌برداری‌های مجاز در هر محدوده از شهر تهران، براساس نقشه و ضوابط و مقرارت طرح تفصیلی تهران است.

تدقیق و مرزبندی پهنه‌ها در طرح تفصیلی شهر تهران در قالب زیرپهنه‌ها با کد سه رقمی، بر مبنای معیارها و شاخص‌های کمی و کیفی و باتوجه به ویژگی‌های هرپهنه و وجه غالب شکل گرفته قبلی و گرایش به انواع ساخت و ساز از نظر تراکم و طبقات و با جهت گیری‌های سازمان فضایی و ساماندهی سیما و کالبد شهر در مناطق شهری انجام گرفته است. براین اساس "پهنه سکونت" با توجه به همگنی و وسعت قطعات، عرض معابر، تراکم و ارتفاع ساختمان‌ها و تعداد طبقات، سطح اشغال زمین و همچنین میانگین تراکم نفر در هکتار، و نیز "پهنه فعالیت" برحسب مقیاس عملکردی (عملکردهای فرانشهری، شهری، منطقه‌ای ناحیه‌ای و محلی)، و "پهنه مختلط" با ترکیبی از شاخص‌های مذکور در پهنه‌های سکونت و فعالیت و سرانجام "پهنه حفاظت" (سبزوباز) با توجه به ویژگی‌های طبیعی خاص و بارویکرد حفاظت فعال، از یکدیگر متمایز شده‌اند.

در پهنه بندی طرح تفصیلی شهر تهران، 55 زیرپهنه متمایز شده که نقشه‌های مقیاس 1:2000 طرح تفصیلی شهر تهران، نشانگر موقعیت و پراکنش زیرپهنه‌های مذکور، در محدوده‌ی شهر تهران است. این نقشه‌ها همراه با ضوابط و مقرارت، به صورت توامان، اسناد اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر تهران، را تشکیل داده و برای شهرداری تهران و کلیه دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط و ذی‌نفعان حقیقی و حقوقی محدوده شهر تهران، لازم‌الاجراست.

نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت R

پهنه سکونت، محدوده‌هایی از شهر است، که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک‌های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی‌ها، برخی از فعالیت‌های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تامین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت‌ها ممنوع و یا مشروط بوده، و صرفا استقرار فعالیت‌های تجاری جزء و خدمات در مقیاس محله‌‎ای و ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، شامل؛ آموزشی، بهداشتی-درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی-گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز مجاز است.

در پهنه سکونت، به منظور کاهش و تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های مسکونی، فعالیت‌های مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین واحدهای تجاری خرد، برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می‌شوند تا تدریجا در مراکز محلات تمرکز یافته و یا موجبات شکل گیری مرکز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات، فراهم سازند.

خدمات محله‌ای موجود پشتیبان سکونت (انتفاعی و غیر انتفاعی مانند واحدهای تجاری خرد) در پهنه سکونت تثبیت می‌شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در زیرپهنه‌های S124، S214، M113، M114 به عنوان مرکز محله سامان سافته و یا با مکان‌یابی مرکز مناسبی برای محله، در پهنه‌های مسکونی، عرصه‌هایی برای استقرار خدمات پیش بینی شده و سامان می‌یابد.

پهنه کلان سکونت (R)، شامل؛ مسکونی با تراکم کم (R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسکونی با تراکم زیاد (R13)، بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22)، بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R23)، بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24)، مسکونی ویژه پهنه مرکزی (R25) و مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری و بلندمرتبه (R26) است، که با توجه به مولفه‌های کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، جمعا در 14 طبقه زیر پهنه با کد سه رقمی طبقه بندی شده‌اند. ضوابط و مقرارت استفاده از اراضی در زیر پهنه‌های سکونت، به قرار زیر است:

2-1: نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی) براساس جدول شماره یک این سند بوده و لازم‌الاجرا است.

2-2: محدوده‌هایی از پهنه سکونت شهر به دلیل برخوداری از ارزش‌های طبیعی، تاریخی، فرهنگی، هویتی و یا موقعیت ویژه، از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقرارت ویژه‌ای است.

2-3: تعداد طبقات در پهنه سکونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است، که در زیر پهنه‌های مسکونی عام (R1) از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده.

2-4: حذف بند 4-2 و تبصره ذیل آن به استناد بند 7 مصوبه 5/8/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران و مصوبه مورخ 30/2/1398 شورایعالی

2-5: در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، اعطای یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. ضمنا مفاد بند (13) صورتجلسه مورخ 516 کمیسیون ماده پنج شهر تهران مورخ 7/12/1391 لغو و تراکم تشویقی مشمول باغات نیست.( اصلاح طبق بند 1 مصوبه مورخ 28/07/1393 و بند 12 مصوبه مورخ 05/08/1393 شورایعالی)

2-6 در زیرپهنه‌های مسکونی عام (R1)، سطح اشغال در کلیه قطعات به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ (اعم از زیربنای مفید و غیر مفید)، حداکثر تا 60 درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیرپهنه‌های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آن‌ها 180 مترمربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری‌ها و حقوق همسایگی، مجاز است.

تبصره: به منظور مساعدت در تامین پارکینگ، پیشروی طولی به میزان یک متر، مازادا بر مقادیر مذکور، بدون سقف اساسی، صرفا در طبقه همکف، مجاز است.

2-7 میزان سطح اشغال زیرزمین اول (منفی یک) ساختمان‌های مسکونی حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف به شرط عدم قطع درختان، مجاز است. میزان سطح اشغال در زیرزمین‌های دوم (منفی دو) به پایین، در کلیه اراضی و املاک واقع در پهنه (R) حداکثر 80% مساحت ملک پس از رعایت براصلاحی صرفا جهت احداث پارکینگ و مشاعات مربوطه، با رعایت کلیه جوانب فنی و برای اراضی دارای شیب قابل توجه، با تایید شهرداری منطقه، مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیرزمین‌ها در اراضی با نوعیت باغ، طبق دستورالعمل اصلاحی ماده (14) قانون زمین شهری (مورخ 03/04/1398) است. (اصلاح طبق تبصره یک فراز اول (بررسی ضوابط و مقرارت) صورتجلسه 517 کمیسیون ماده پنج)

2-8: محل استقرار ساختمان (توده‌گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفا در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبه شمالی زمینف نحوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور، توسط شهرداری منطقه، تعیین می‌شود.

2-9: در تمامی زیرپهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی و تراکم مجاز ساختمانی، مشروط بر اینکه طبقه همکف کاملا به پیلوت یا مشاعات تخصیص یافته باشد؛ ضمن تاکید بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه سازی (12 طبقه و بیشتر)، از اولین طبقه مسکونی به بالا، محاسبه می‌شود. پهنه R241 مشمول دستورالعمل اصلاحی ماده (14) قانون زمین شهری (مورخ 03/04/1398) می‌باشد.

2-10 پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R) به استثنای بافت ریزدانه (کمتراز 60 متر مربع)، و برای کلیه واحدهای مسکونی هر ساختمان، حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است. صدور هرگونه پروانه ساختمانی منوط به تامین قطعی پارکینگ مورد نیاز در همان ملک بوده و در صورت احراز و تایید عدم امکان تامین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، مشروط به اینکه پارکینگ‌های جانشین پیشنهادی در شعاع حداکثر 250 متری و در محل پارکینگ‌های اختصاصی محلی (با اسناد تفکیکی) یا پارکینگ‌های مازاد سایر املاک واقع در شعاع حداکثر 250 متری قرار داشته باشند مجاز خواهد بود. در هرحال صدورپروانه ساختمانی املاک منوط به تامین قطعی پارکینگ مورد نیاز در شعاع حداکثر 250 متری بوده و صدور مجوز فروش پارکینگ یا صدورپروانه ساختمانی با سپردن اخذ تعهد تامین پارکینگ در خارج از ملک، به هیچ وجه مجاز نمی‌باشد. همچنین حداکثر تراکم ساختمانی قابل تخصیص به هر ملک نیز با توجه به سقف تراکم ساختمانی زیر پهنه مربوطه و حقوق مکتسبه قبلی آن متناظر با میزان تامین پارکینگ تامین شده قطعی ملک مذکور خواهد بود. (اصلاح طبق فرازهای اول و دوم بند صورتجلسه 575 کمیسیون ماده 5 شهر تهزان و مصوبه مورخ 30/02/1398 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران)

تبصره(1): شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنج ساله در کلیه محلات شهر تهران، به ویژه در محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ‌های طبقاتی را طبق استانداردهای لازمه و براساس استانداردهای لازمه و براساس اسناد توسعه و عمران محله، فراهم نماید.

تبصره(2): احداث پارکینگ‌های مزاحم صرفا در چارچوب تبصره (1) بند 2-12 بلامانع خواهد بود. در محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری (بافت‌های فرسوده) احداث پارکینگ مزاحم در پهنه‌های بصورت یک به یک (فقط مزاحم یک واحد) مجاز است. طبق مصوبه مورخ 30/02/1398 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

2-11: احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیربنا) کمتر از 35 مترمربع، (سطح مفید)، باتوجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زیربنای خالص مسکونی (حدود 5/17 مترمربع برای هر فرد) تا افق طرح (1405)، مجار نیست.

2-12: در کلیه پهنه‌های سکونت، به استثنای زیرپهنه‌های R111 بافت‌های ارزشمند سبز، روستایی و تاریخی اعمال حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به رعایت حداقل اندازه قطعه اندازه قطعه و حداقل عرض معبراست. (اصلاح طبق بند 1 مصوبه مورخ 28/07/1393)

2-13: ضوابط و مقرارت ساخت و ساز در بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R231)، طبق اصول و ضوابط طرح‌های مصوب پهنه‌های مذکور است.

تبصره: طرح ویژه بافت ارزشمند معاصر نارمک (R231) می‌بایست ظرف مدت یک‌ماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد تا ان تاریخ ساخت و ساز مطابق ضوابط زیرپهنه (R121) صورت پذیرد. (اصلاح طبق بند 8 مصوبه مورخ 05/08/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری)

2-14: در تمامی زیرپهنه‌های سکونت عام (R1) و زیرپهنه‌های سکونت ویژه (R25 و R26)، اگر مساحت ملک کمتر از حدنصاب اندازه قطعه و یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل‌های جدول شماره (1) باشد، محاسبه میزان کاهش تراکم و طبقات بر اساس دستورالعملی خواهد بود که می‌بایست ظرف مدت یک‌ماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد. باتوجه به اهمیت موضوع در صورت عدم تهیه دستورالعمل مذکور، دبیرخانه شورایعالی موظف است نسبت به تهیه دستورالعمل و ارائه ان به شورایعالی جهت تصویب اقدام نماید و تا تصویب و ابلاغ دستورالعمل فوق، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. در مواردی که قطعه‌ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض گذر مجاور، کمتر از حداقل‌ها باشد، دو طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، کاهش می‌یابد. (اصلاح طبق بند 4 مصوبه مورخه 05/08/1393 و بند (1) مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری)

تبصره(1): کاهش طبقات، می‌یابد به گونه‌ای اعمال شود، که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوت و زیر زمین کمتر نشود.

تبصره(2): کاهش طبقات در زیرپهنه‌های مسکونی با تراکم کم، اعمال نمی‌شود.

تبصره(3): ساخت و ساز در  قطعات ریزدانه، طبق بندهای 1-15 تا 5-15 فصل دوم مجموعه ضوابط و مقرارت طرح تفصیلی است.

تبصره(4): حذف طبق مصوبه 04/06/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران

تبصره(5): حذف طبق مصوبه 03/06/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران

2-15: شهرداری تهران، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران (ماده سه، تبصره دو) در سال اول اجرای طرح تفصیلی، در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی جدید شهر تهران، ضمن تعیین حداقل اندازه قطعات به تفکیک مناطق در زیرپهنه‌های مسکونی با تراکم کم، نسبت به تدقیق منطقه‌ای اندازه حداقل قطعات و عرض معابر در سایر زیرپهنه‌های مسکونی نیز اقدام نماید.

2-16: احداث ساختمان بلند مرتبه در زیرپهنه مسکونی ویژه R263، در قطعات با حداقل مساحت 5000 متر مربع صرفا در چارچوب ضوابط و مقرارت بلند مرتبه سازی مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. مرجع تایید کننده طرح توجیهی و طرح سه بعدی ساختمان‌های بلند مرتبه در ضوابط بلند مرتبه در ضوابط بلند مرتبه سازی شهر تهران مشخص خواهد شد. (اصلاح طبق مصوبه 30/02/1398 شورایعالی شهرسازی و معماری)

(الف): حذف طبق مصوبه 03/06/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری

(ب): شهرداری تهران مکلف به تهیه دستورالعمل طراحی برای ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی، پس از تصویب ضوابط و مقرارت بلندمرتبه سازی توسط شورایعالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشد. (اصلاح طبق بند 1-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران

(ج): با ابلاغ طرح تفصیلی، ضوابط بلندمرتبه سازی به شیوه هرمی، ملغی است.

2-17: در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه R261، در قطعاتی با مساحت کمتر از 300 مترمربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، سه طبقه، با حداکثر سطح اشغال 50 درصد و در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه R262  و R263، در قطعاتی با مساحت کمتر از 500متر مربع، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، چهار طبقه با حداکثر سطح اشغال 50 درصد است.

2-18: شهرداری تهران، در سال اول اجرای طرح تفصیلی، ملزم به تدوین دستورالعمل تعیین نسبت‌های عرض (بر یا لبه) به طول (عمق) قطعه برای شرایط متفاوت در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه (R26) است.

2-19: شهرداری تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت دو ماه، محدوده شهرکها و مجتمعهای زیستی را که دارای شرایط خاص هستند، تعیین و نتیجه را به دبیرخانه شورایعالی منعکس نماید. درضمن لازم است ضوابط ساخت و ساز ویژه هر یک از این محدوده‌ها نیز تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده پنج، نهایتا به تصویب شورایعالی برسد. (اصلاح براساس بند 2-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

تبصره: صدور هرگونه پروانه ساختمانی در محدوده‌های موضوع بند فوق، تا زمان تصویب ضوابط و مقرارت مذکور در شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، صرفا براساس طرح مصوب اولیه هر یک از شهرک‌ها و مجتمع‌های زیستی خواهد بود. (اصلاح طبق بند 2-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری)

2-20: حذف طبق بند 1-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران

2-21: شهرداری تهران موظف است نسبت به گزارش نتایج بررسی و ارائه راهکارهای چگونگی اصلاح زیر پهنه قطعات (فاقد حقوق مکتسبه) واقع در زیرپهنه‌های R111، R112، R121 که موجب بندهای (1) و (2) مصوبه مورخ 04/02/1391 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در نقشه‌های طرح تفصیلی به زیرپهنه‌های R112 و R122 تغییر یافته‌اند؛ اقدام نماید. (اصلاح طبق مصوبه مورخ 30/02/1398 شورایعالی شهرسازی و معماری)

2-22 حذف طبق مصوبه مورخ 30/03/1398 شورایعالی شهرسازی و معماری