پهنه M

نحوه استفاده از اراضی و ساخت و سازدر پهنه "مختلط"  (M)

پهنه مختلط، قسمت‌هایی از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چندمنظوره کار، فعالیت ، سکونت و غیره را دارند.

پهنه مختلط علاوه بر برخی گستره‌ها، عمدتا در حاشیه محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصر خدماتی و تجاری (اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری) در بافت‌های مسکونی است.

این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) تشکیل شده است. هریک از پهنه‌های اصلی نیز شامل پهنه‌های مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی (M11)، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی (M12)، مختلط سکونت با فرهنگی – تفرجی (M21) و مختلط ویژه (M22) می‌باشد، که جمعا در 13 زیرپهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول شماره سه طبقه بندی شده‌اند. ضوابط و مقرارت استفاده از اراضی در زیرپهنه‌های مختلط، به قرار زیر است:

4-1: نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه‌های مختلط بوده و لازم‌الاجرا است.

4-2: در کلیه قطعات مختلط این پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زیرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول)، به کاربری غیر مسکونی، به ویژه کارکردهای تجاری و خدماتی، (انتفاعی و غیر انتفاعی)، صدورپروانه با تایید شهرداری منطقه به یکی از شیوه‌های زیر نیز، مجاز است.

§         درطبقات بالای همکف، مختلط مسکونی – اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی، با رعایت مفاد بند 3-4.

§         درطبقه بالای همکف، تماما اداری یا دفاتر تجاری و یا خدماتی.در طبقات همکف و بالاتر، تماما مسکونی، با تراکم مجاز زیرپهنه و سطح اشغال حداکثر 50 درصد.

تبصره (1): میزان ضریب سکونت، در هر زیرپهنه، با توجه به ویژگی هر منطقه و با رعایت حداقل‌های پیش بینی شده است، که در هنگام صدور پروانه، ملاک عمل خواهد بود.

تبصره (2): شهردرای تهران، مکلف است ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی، ضمن بررسی و براساس طرح جامع تهران، نسبت به تهیه دستورالعمل واحد پذیری سکونت و سامانه آن اقدام نماید.

4-3: ایجاد واحدهای مسکونی و دفاتر تجاری و اداری توامان در طبقات بالای همکف یک ساختمان در این پهنه، مشروط به ایجاد دسترسی مستقل از معبر برای قسمت‌های مسکونی و عدم ارتباط طبقات وو واحدهای مسکونی با غیر مسکونی، مجاز خواهد بود و در تمامی زیرپهنه‌های مختلط، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، از اولین طبقه مسکونی یا فعالیت به بالا ضمن تاکید بر عدم عدول از آستانه بلندمرتبه سازی (12 طبقه و بیشتر)، محاسبه می‌شود.

4-4: عقب نشینی توده ساختمانی و تورفتگی طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده د رمحورهای مختلط M111، M112 و M113، به میزان حداقل 3 متر الزامی است. بدیهی است، فضای حاصل از غقب نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌گردد، ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را، فراهم سازد.

تبصره: در موارد استثانیی که "عقب نشینی و تورفتگی" به دلایل فنی امکان پذیر نباشد، براساس دستورالعملی که به تصویب کمیسیون ماده پنج شهرتهران خواهد رسید، عمل گردد. (اصلاح طبق بند (1) مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

4-5: برای ساخت و ساز در کلیه قطعات با وسعت بیش از سه هزارمتر مربع در زیر پهنه‌های M111، شهرداری ملزم به تهیه دستورالعمل طراحی شهری با رعایت ضوابط زیرپهنه مربوطه، و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج شهر تهران است. ساخت و ساز در قطعات مذکور، منوط به تهیه «طرح توجیهی سه بعدی» برای هر مورد، در حد یک یا چند بلوک شهری توسط مشاورین حقیقی و حقوقی ذیصلاح و بررسی و تایید آن طبق ستورالعمل مصوب، در شهرداری منطقه است. (اصلاح طبق بند (1) مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

4-6:در زیرپهنه‌های مختلط محوری، ایجاد پیلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقات تجاری همکف و اول، حداکثر 5/4 متر و در صورت احداث با نیم طبقه حداکثر 5/6 متر است. (باتخصیص حداکثر 3/2 متر برای نیم طبقه). احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم و بالاترممنوع است.

تبصره: در صورت احداث بنایی تماما مسکونی در پهنه مختلط، احداث پیلوت برای تامین پارکینگ یا لابی، بلامانع است.

4-7: در قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده ساختمانی ان‌ها در شمال قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌یابد از بدنه یا جداره نرم و ضافا و رویت پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین 50 تا 80 سانتیمتر همراه با نرده، مشجر و سایر جداره‌های نرم واجد شرایط) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.

4-8: افزایش میزان ضریب سکونت (نسبت زیربنای مسکونی به کل زیربنای مسکونی و غیر مسکونی در هرزیرپهنه)، نسبت به حداقل‌های پیش بینی شده، براساس دستورالعملی است که توسط شهرداری ظرف مدت (6) ماه تهیه و تصویب کمیسیون ماده پنج شهرتهران می‌رسد. (اصلاح طبق بند 4-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

تبصره: احداث بنای مسکونی در کلیه واحدهای هر قطعه‌ی مختلط، با تایید شهرداری منطقه، بلامانع است.

4-9: شهرداری تهران مکلف است در سال اول اجرای طرح تفصیلی نسبت به تحقق پذیری خدمات شهری و ساماندهی آن در زیرپهنه‌های مربوطه با توجه به پیوست‌های (4) و (5) سند مصوب طرح جامع تهران، اقدام نماید.

4-10: در تمامی زیرپهنه‌های مختلط به استثنای زیرپهنه‌های M2، در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه قطعه نرسد یا عرض گذر مجاور آن کمتر از حداقل‌های پیش بینی باشد، محاسبه میزان کاهش تراکم و طبقات براساس دستورالعملی خواهد بود که می‌بایست ظرف مدت یکماه توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران برسد. با توجه به اهمیت موضوع در صورت عدم تهیه دستورالعمل مذکور، دبیرخانه شورای عالی موظف است نسبت به تهیه دستورالعمل و ارائه آن به شورای عالی جهت تصویب اقدام نماید و تا تصویب و ابلاغ دستورالعمل مذکور، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد. در صورتی که ملکی هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ عرض گذر، کمتر از حداقل‌های تعیین شده مذکور باشد، از تعداد طبقات مجاز ساختمان، 2 طبقه با تراکم متناظر کاهش می‌یابد؛ به گونه‌ای که پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین، از 3 طبقه کمتر نباشد. (اصلاح طبق بند 4 مصوبه مورخ 05/08/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

تبصره (1): در صورتی که وسعت پلاکی در زیرپهنه M111، بین 75 تا 500 متر مربع و در زیرپهنه M112، نیز بین 75 تا 300 متر مربع باشد، ضمن رعایت حداکثر سطح اشغال زیرپهنه مربوطه، حداکثر تعداد طبقات مجاز 4 طبقه خواهد بود و در پهنه M2 نیز، در صورتی که وسعت قطعه بین 75 تا 300 مترمربع باشد، حداکثر تراکم مجاز ساختمانی 100 درصد با سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات دو طبقه، مجاز خواهد بود. (اصلاح طبق بند 1 مصوبه 28/07/1393 شورایعالی شهرداری و معماری ایران)

تبصره (2): کاهش طبقات در زیرپهنه‌های M2، به گونه‌ای اعکمال می‌شود که تعداد طبقات از 2 طبقه کمتر نباشد.

4-11: در کلیه زیرپهنه‌های مختلط (M1)، به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممناعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی که استفاده غیر مسکونی دارند با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی که استفاده مسکونی دارند، با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. (اصلاح با استناد بند 1 مصوبه مورخ 28/07/1393 و بند 12 مصوبه مورخ 05/08/1393 و دستورالعمل اصلاحی ماده (14) قانون زمین شهری)

4-12: در زیرپهنه M111، احداث بنای بلندمرتبه (12 طبقه و بیشتر) صرفا در چارچوب ضوابط و مقرارت بلندمرتبه سازی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورایعالی شهراسازی و معماری ایران مجاز خواهد بود. (اصلاح طبق بند 1-1 مصوبه مورخ 28/07/1393 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

4-13: برای کلیه قطعات تا 1000 متر مربع وسعت، درزیرپهنه‌های M221 و M222، که دارای طرح ویژه است، تا زمان تهیه وتصویب طرح‌های مذکور، اگر مالک قطعه‌ای، تقاضای پروانه مسکونی، تجاری یا اداری داشته باشد، صدور پروانه با حداکثر تراکم 100 درصد، حداکثر سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات 2 طبقه روی پیلوت یا زیرزمین، مجاز است.

تبصره: شهردرای تهران مکلف است، با تجهیز منابع تخصصی و مشارکت دانشگاه‌ها و مشاورین حقیقی و حقوقی، موجبات تهیه طرح‌های ویژه را ظرف سال‌های برنامه پنج ساله اول شهرداری تهران، فراهم نماید.

4-14: در کلیه زیرپهنه‌های مختلط، در صورتی که ملکی ریزدانه باشد (مساحت کمتر از 75 مترمربع)، ضمن تاکید براولویت تملک توسط شهرداری تهران، احداث بنا، صرفا به صورت یک طبقه با سطح اشغال حداکثر 80% با رعایت سایر ضوابط زیرپهنه مربوطه از جمله عملکردهای مجاز و پارکینگ، بلامانع بوده و در صورت احداث بنای مسکونی در املاک زیردانه، مراتب با رعایت مفاد بند 33-16 بلامانع خواهد بود. (اصلاح طبق مصوبه مورخ 30/02/1398 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)