تفکیک زمین

مقررات تفکیک زمین و حداقل مساحت زمین‌ها به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

1. ضوابط شهرسازی محلی: قوانین و مقرراتی که هر شهر یا منطقه بر اساس طرح‌های جامع و تفصیلی تعیین می‌کند. این قوانین شامل حداقل مساحت قطعات، کاربری زمین، و محدودیت‌های ارتفاعی می‌شود.
2. نوع کاربری زمین: کاربری زمین (مسکونی، تجاری، صنعتی یا کشاورزی) تأثیر مستقیمی بر حداقل مساحت قطعات دارد. برای مثال:
• در مناطق مسکونی معمولاً حداقل مساحت زمین‌ها ممکن است از 200 تا 300 متر مربع متغیر باشد.
• در مناطق تجاری، مساحت‌ها بسته به نیاز طرح‌های اقتصادی متفاوت است.
3. تعداد مالکان و ارث: در صورت تقسیم ارث یا شراکت، ممکن است قوانین خاصی اعمال شوند تا از ایجاد قطعات بسیار کوچک که امکان ساخت‌وساز یا بهره‌برداری ندارند، جلوگیری شود.
4. مقررات شهرداری و کمیسیون ماده 5: شهرداری‌ها و کمیسیون‌های مربوطه می‌توانند در موارد خاص (مانند تراکم زیاد جمعیت یا کمبود فضاهای سبز) ضوابط خاصی برای تفکیک زمین وضع کنند.
5. منطقه‌بندی شهری (Zoning): منطقه‌بندی شهرها به مناطق مسکونی، تجاری، صنعتی و ... و قوانین مرتبط با هر منطقه، حداقل مساحت زمین‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
6. تأثیر محیط زیست و طبیعت منطقه: برای مناطق با محدودیت‌های طبیعی (مانند شیب زیاد، زمین‌های کشاورزی با ارزش، یا مناطق در معرض سیل)، ممکن است مقررات تفکیک سختگیرانه‌تر باشد.

برای اطلاعات دقیق‌تر:

برای دریافت مقررات مرتبط با شهر یا منطقه خاص، می‌توانید به دفتر نظام مهندسی ساختمان، شهرداری منطقه یا اداره کل راه و شهرسازی مراجعه کنید. همچنین، مطالعه طرح‌های تفصیلی و جامع شهری کمک زیادی می‌کند.

برای شهر تهران، انواع زمین‌ها و کاربری‌های آن طبق طرح جامع و تفصیلی تهران تعریف شده است. هر منطقه ضوابط و مقررات خاصی دارد که به تناسب نوع کاربری و موقعیت آن تنظیم می‌شود. در ادامه، دسته‌بندی کلی انواع زمین‌ها و کاربری‌ها در تهران توضیح داده شده است:

۱.  انواع زمین در تهران

الف. زمین‌های مسکونی

• تراکم کم: اغلب در مناطق شمالی و کم‌جمعیت شهر (مانند مناطق 1، 2 و 3).
• تراکم متوسط: در مناطق میانی شهر (مانند مناطق 5، 6، 7 و 8).
• تراکم بالا: در مناطق جنوبی شهر (مانند مناطق 10، 15 و 16).

ب. زمین‌های تجاری

• عمدتاً در خیابان‌های اصلی و مناطق مرکزی (مانند بازار تهران در منطقه 12، خیابان ولیعصر و تجریش در منطقه 1 و 3).
• شامل مجتمع‌های تجاری، پاساژها و فروشگاه‌ها.

ج. زمین‌های اداری

• در مناطق مرکزی و شمالی، مانند خیابان‌های عباس‌آباد، ولیعصر و مناطق 6 و 7.
• شامل ساختمان‌های دولتی و دفاتر خصوصی.

د. زمین‌های صنعتی

• بیشتر در حاشیه‌های جنوبی و غربی تهران (مانند مناطق 18، 19 و بخشی از منطقه 21).
• شامل کارخانجات، انبارها و تأسیسات صنعتی.

هـ. زمین‌های کشاورزی و باغات

• بیشتر در مناطق حاشیه‌ای و شمال غربی تهران (مانند کن و سولقان در منطقه 22 و بخش‌هایی از منطقه 1).
• برخی از این زمین‌ها در حال تغییر کاربری به مسکونی هستند.

و. زمین‌های آموزشی و فرهنگی

• پراکنده در سراسر شهر، با تمرکز در مناطق 6 و 11 (مانند دانشگاه تهران و مدارس بزرگ).

ز. زمین‌های فضای سبز و تفریحی

• شامل پارک‌ها (مانند پارک ملت در منطقه 3، پارک شهر در منطقه 12)، بوستان‌های شهری و فضاهای عمومی.

۲. کاربری زمین در تهران

الف. کاربری مسکونی

• بیشترین سهم کاربری شهر را شامل می‌شود.
• ضوابط ساخت‌وساز شامل محدودیت‌های تراکم، تعداد طبقات و مساحت زمین است.

ب. کاربری تجاری

• در خیابان‌های اصلی و مناطقی با دسترسی بالا.
• نیازمند پارکینگ و تأسیسات زیرساختی مناسب.

ج. کاربری اداری

• در مناطق با دسترسی مناسب به وسایل نقلیه عمومی.
• ساخت‌وساز باید مطابق با ضوابط منطقه باشد.

د. کاربری صنعتی

• نیازمند فاصله از مناطق مسکونی برای جلوگیری از آلودگی.
• معمولاً در شهرک‌های صنعتی یا مناطق حاشیه‌ای.

هـ. کاربری آموزشی و فرهنگی

• شامل مدارس، دانشگاه‌ها، مراکز فرهنگی و هنری.
• مقررات خاصی برای تراکم و فضای باز دارند.

و. کاربری فضای سبز و تفریحی

• به‌عنوان ریه‌های تنفسی شهر عمل می‌کنند.
• تغییر کاربری این زمین‌ها به‌شدت کنترل می‌شود.

۳.  تقسیم‌بندی مناطق تهران

شمال تهران (مناطق 1، 2، 3)

• مسکونی با تراکم کم، باغات و کاربری‌های لوکس تجاری.

مرکز تهران (مناطق 6، 7، 11، 12)

• کاربری‌های تجاری، اداری، و مسکونی با تراکم متوسط.

جنوب تهران (مناطق 15، 16، 17، 18، 19)

• تراکم مسکونی بالا، زمین‌های صنعتی و انبارها.

غرب تهران (مناطق 5، 9، 22)

• ترکیبی از مسکونی مدرن، تجاری و فضای سبز.

شرق تهران (مناطق 4، 8، 13)

• تراکم مسکونی بالا با توسعه کمتر صنعتی.

۴.  نکات مربوط به تغییر کاربری زمین در تهران

• تغییر کاربری زمین نیازمند مجوز از کمیسیون ماده 5 و شهرداری است.
• باغات و فضای سبز محدودیت زیادی در تغییر کاربری دارند.
• طرح تفصیلی هر منطقه چارچوب کلی کاربری زمین را مشخص می‌کند.