اراضی کاربری زمین

برای آشنایی با مقررات استفاده از اراضی و کاربری زمین در مناطق مختلف تهران، باید به مصوبات طرح تفصیلی شهر تهران و آیین‌نامه‌های شهرداری مراجعه کرد. این مقررات به تفکیک کاربری‌ها شامل مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی، خدماتی و ... تنظیم شده است. در ادامه، خلاصه‌ای از نکات اصلی برای هر کاربری آورده شده است:

۱. کاربری مسکونی

• تراکم ساختمانی: بسته به پهنه (R) مشخص شده در طرح تفصیلی، تراکم ساختمانی (کم، متوسط، زیاد) تعیین می‌شود.
• ارتفاع مجاز: معمولاً با توجه به پهنه و عرض معبر، ارتفاع ساختمان محدود می‌شود.
• نوع ساخت و ساز: ساخت ویلا، آپارتمان یا برج با توجه به ضوابط محلی.

۲. کاربری تجاری

• محل‌های مجاز: معمولاً در مناطق C (تجاری) یا مختلط (M) مجاز است.
• سطح اشغال و تراکم: متناسب با محدوده تجاری منطقه تعیین می‌شود.
• پارکینگ: تأمین تعداد مشخص پارکینگ برای هر واحد تجاری اجباری است.

۳. کاربری صنعتی

• محل مجاز: در مناطق صنعتی یا خارج از محدوده شهری (با مجوز) قرار می‌گیرد.
• محدودیت آلودگی: صنایع باید ضوابط زیست‌محیطی را رعایت کنند.
• فاصله از مسکونی‌ها: حداقل فاصله مشخصی باید از مناطق مسکونی رعایت شود.

۴. کاربری کشاورزی

• ساخت‌وساز: در زمین‌های کشاورزی، ساخت‌وساز تنها برای انبارها یا مراکز مرتبط با کشاورزی (با مجوز) ممکن است.
• حفظ اراضی: تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی معمولاً سختگیرانه کنترل می‌شود.

۵. کاربری خدماتی و عمومی

• مدارس، بیمارستان‌ها و اماکن عمومی: باید در مناطق مشخص شده و با رعایت ضوابط تعیین‌شده (از جمله فضای سبز و دسترسی) ساخته شوند.
• سطح خدمات‌رسانی: متناسب با جمعیت منطقه تعیین می‌شود.

نحوه دسترسی به مقررات منطقه‌ای

برای اطلاعات دقیق‌تر:

1. سایت شهرداری تهران: اطلاعات طرح تفصیلی و نقشه‌های پهنه‌بندی.
2. دفاتر خدمات الکترونیک شهر: امکان استعلام کاربرد و وضعیت دقیق زمین.
3. طرح جامع تهران: برای مشاهده قوانین کلی و اهداف توسعه شهری.

برای توضیحات بیشتر در خصوص مقررات استفاده از اراضی و کاربری زمین در تهران، باید ساختار طرح تفصیلی تهران و اصول حاکم بر آن را به تفکیک بررسی کنیم. این طرح مبتنی بر پهنه‌بندی مناطق شهر تهران است و شامل ضوابطی است که نحوه استفاده از زمین در مناطق مختلف را مشخص می‌کند.

۱. پهنه‌های اصلی طرح تفصیلی تهران

طرح تفصیلی، تهران را به چهار نوع پهنه اصلی تقسیم کرده است:

1. پهنه سکونت (R): شامل مناطق مسکونی با تراکم‌های مختلف.
2. پهنه فعالیت (S): شامل اراضی با کاربری‌های اداری، تجاری و خدماتی.
3. پهنه مختلط (M): تلفیقی از کاربری‌های مسکونی و تجاری.
4. پهنه حفاظت (G): شامل مناطق طبیعی، کشاورزی و فضای سبز.

هر پهنه، ضوابط مختص خود را دارد که به طور دقیق کاربری‌های مجاز و محدودیت‌های مربوط به ساخت‌وساز را مشخص می‌کند.

۲. جزئیات کاربری‌ها

الف. مسکونی (Residential - R)

• کاربری مجاز: ساخت ساختمان‌های مسکونی و در برخی موارد فعالیت‌های محدود تجاری در طبقات پایین (مانند مغازه‌های محلی).
• حداکثر تراکم: بسته به منطقه، از ۱۲۰٪ تا ۳۰۰٪.
• الزام‌های معماری:
• رعایت عقب‌نشینی از معابر.
• تأمین پارکینگ برای هر واحد مسکونی.
• محدودیت در احداث زیرزمین یا اضافه‌بنا.

ب. تجاری (Commercial - C)

• محل‌های تعیین‌شده: در خیابان‌های اصلی یا مراکز تجاری مشخص.
• الزام‌های ساخت‌وساز:
• رعایت حداقل فضای پارکینگ.
• هماهنگی با سایر کاربری‌ها (مانند فاصله از مسکونی‌ها).
• مثال‌ها: فروشگاه‌ها، مراکز خرید، بانک‌ها و رستوران‌ها.

ج. صنعتی (Industrial - S)

• محدودیت مکانی: فقط در شهرک‌های صنعتی و مناطق مشخص‌شده (مانند جاده کرج، جاده خاوران).
• محدودیت زیست‌محیطی:
• ممنوعیت احداث صنایع آلاینده در محدوده شهری.
• رعایت فاصله از مراکز سکونتی.

د. کشاورزی و فضای سبز (Agricultural - G)

• کاربری‌های مجاز: کشاورزی، باغداری، و تأسیسات مرتبط.
• ممنوعیت تغییر کاربری: ساخت‌وساز در این مناطق به‌سختی امکان‌پذیر است و نیاز به مجوز دارد.

۳. مقررات منطقه‌ای در تهران

مناطق ۲۲گانه تهران هرکدام بر اساس طرح تفصیلی، ضوابط خاص خود را دارند:

• مناطق شمالی: غالباً پهنه سکونت با تراکم کم (ویلاها و برج‌های بلندمرتبه).
• مناطق مرکزی: تراکم متوسط و کاربری مختلط (تجاری-مسکونی).
• مناطق جنوبی و غربی: بیشتر پهنه‌های صنعتی و انبارداری.

۴. نحوه استعلام کاربری زمین

برای استعلام دقیق کاربری و دریافت اطلاعات مربوط به ضوابط هر زمین:

1. سامانه طرح تفصیلی تهران: از طریق سایت شهرداری تهران می‌توانید کاربری زمین را بر اساس پلاک ثبتی مشاهده کنید.
2. دفاتر خدمات الکترونیک شهر:
• امکان مشاهده طرح‌های تفصیلی و دریافت مجوز ساخت.
• مشاوره در خصوص قوانین تغییر کاربری.
3. نقشه GIS شهرداری تهران:
• دسترسی به نقشه‌های پهنه‌بندی و ضوابط آن.

۵. مقررات تغییر کاربری

در صورت نیاز به تغییر کاربری:

• ارائه درخواست به کمیسیون ماده ۵.
• ارزیابی تأثیر تغییر کاربری بر محیط‌زیست، ترافیک، و نیازهای منطقه.
• دریافت مجوز در صورت تأیید.

کاربری‌های رایج زمین در تهران

1. کاربری مسکونی (Residential - R):
   بیشترین درصد اراضی در تهران مربوط به این کاربری است. ساختمان‌های مسکونی شامل:
• تراکم کم: ویلاها و خانه‌های باغی (مناطق شمالی).
• تراکم متوسط و زیاد: آپارتمان‌ها و برج‌های مسکونی (مناطق مرکزی و جنوبی).
2. کاربری تجاری (Commercial - C):
   این کاربری‌ها بیشتر در مراکز شهر و خیابان‌های اصلی هر منطقه متمرکز هستند.
• بازارها و مراکز خرید: مانند بازار بزرگ تهران (منطقه ۱۲)، مجتمع تجاری ایران‌مال (منطقه ۲۲).
• خیابان‌های تجاری: مانند ولیعصر، انقلاب و شریعتی.
3. کاربری صنعتی (Industrial - S):
   این اراضی معمولاً در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای شهر واقع شده‌اند:
• مناطق صنعتی جنوب غرب: مانند جاده قدیم کرج (منطقه ۱۸).
• شهرک‌های صنعتی: مانند شهرک صنعتی شمس‌آباد (حومه تهران).
4. کاربری کشاورزی و باغات (Agricultural - G):
   این کاربری‌ها در اطراف و حاشیه شهر (مانند مناطق ۲۲ و ۵) قرار دارند و شامل:
• زمین‌های کشاورزی: در حومه مانند اراضی محدوده چیتگر.
• باغات: مناطق شمیرانات و کن.
5. کاربری خدماتی و عمومی (Public Services - P):
   شامل مدارس، بیمارستان‌ها، پارک‌ها و فضاهای سبز.
• پارک‌ها و بوستان‌ها: مانند پارک ملت (منطقه ۳)، پارک چیتگر (منطقه ۲۲).
• اماکن عمومی: مانند بیمارستان‌ها و دانشگاه‌ها (مانند منطقه ۶ و ۱۱).
6. کاربری مختلط (Mixed Use - M):
   این کاربری‌ها ترکیبی از مسکونی، تجاری و اداری هستند:
• خیابان‌ها و مناطق پرتردد: مانند منطقه ۶ (میدان ولیعصر) و منطقه ۲ (خیابان گاندی).
7. کاربری فضای سبز و طبیعی (Green & Natural Areas - G):
   شامل پارک‌های جنگلی، فضای سبز شهری، و مناطق حفاظت‌شده:
• پارک جنگلی سرخه‌حصار (منطقه ۱۳).
• فضای سبز کوهستانی: مانند ارتفاعات توچال (منطقه ۱).

پهنه‌بندی مناطق ۲۲گانه تهران

هر منطقه در تهران ویژگی‌های خاصی از نظر کاربری دارد. در اینجا به تفکیک هر منطقه می‌پردازیم:

مناطق شمالی تهران (۱ تا ۵)

• ویژگی‌ها: زمین‌های مسکونی با تراکم کم (ویلاها و برج‌ها)، فضای سبز زیاد.
• مثال‌ها:
• منطقه ۱: باغ‌ها و ویلاهای لوکس (نیاوران، ولنجک).
• منطقه ۲: ادارات و مراکز تجاری-مسکونی (صادقیه، گیشا).
• منطقه ۵: مسکونی پرجمعیت و برخی مراکز تجاری (پونک، جنت‌آباد).

مناطق مرکزی تهران (۶ تا ۱۲)

• ویژگی‌ها: ترکیب کاربری مسکونی، تجاری و اداری.
• مثال‌ها:
• منطقه ۶: اداری-دانشگاهی (خیابان ولیعصر، انقلاب).
• منطقه ۱۰ و ۱۱: مسکونی با تراکم بالا و مراکز صنعتی کوچک.
• منطقه ۱۲: بازار تهران و بافت تاریخی (کاربری تجاری).

مناطق شرقی تهران (۴، ۸، ۱۳، ۱۴، ۱۵)

• ویژگی‌ها: ترکیبی از مسکونی با تراکم متوسط، صنعتی و خدماتی.
• مثال‌ها:
• منطقه ۴: مسکونی و پارک جنگلی لویزان.
• منطقه ۱۳: مناطق صنعتی کوچک (دولت‌آباد).

مناطق جنوبی تهران (۱۶ تا ۲۰)

• ویژگی‌ها: زمین‌های صنعتی و انبارداری، مسکونی با تراکم زیاد.
• مثال‌ها:
• منطقه ۱۸ و ۱۹: شهرک‌های صنعتی (جاده قدیم کرج).
• منطقه ۲۰: مراکز کشاورزی و صنعتی (حرم عبدالعظیم).

منطقه غربی تهران (۲۱ و ۲۲)

• ویژگی‌ها: زمین‌های کشاورزی و مسکونی نوین.
• مثال‌ها:
• منطقه ۲۱: شهرک‌های صنعتی غرب.
• منطقه ۲۲: مراکز تفریحی و فضای سبز (چیتگر، دریاچه خلیج فارس).

منابع اطلاعاتی و نحوه استعلام

1. سامانه طرح تفصیلی تهران: برای مشاهده نقشه کاربری زمین بر اساس پلاک ثبتی.
2. دفاتر خدمات الکترونیک شهر: ارائه مشاوره دقیق و دریافت اطلاعات کاربری.
3. شهرداری مناطق: مشاوره محلی برای تغییر کاربری یا اخذ مجوزها.