به گزارش روزن آنلاین به قلم نجمه رجب:
سونامی ساخت و ساز با اعطای تراکم اضافی، افزایش جمعیت‌پذیری تهران و تشدید بحران واحدهای بدون پارکینگ، ویرانگر خواهد بود. شهردار تهران چند ساعت قبل از تحویل سال ۱۴۰۳ با حضور در ویژه برنامه نوروزی شبکه پنج سیما خبری را اعلام کرد که موجب شکل‌گیری سونامی ویرانگر ساخت‌وساز در سال جاری خواهد شد. او از مصوبهای در ۲۸ اسفند ۱۴۰۲ سخن گفت که به واسطه آن معیار تشخیص بافت‌های فرسوده تغییر می‌کند و با این تغییر، مساحت بافت فرسوده پایتخت از ۴۵۰۰ هکتار به حدود ۱۴۰۰۰ هکتار افزایش پیدا خواهد کرد.
شهردار تهران، علیرضا زاکانی در مصاحبه تلوزیونی اخیر که آن‌طور که باید دیده و شنیده نشد، اعلام کرد با کمک و عنایت دولت، تغییر ضابطه تشخیص بافت فرسوده به تصویب رسیده و بر اساس این مصوبه، تمام بافت‌های ناپایدار خارج از بافت فرسوده نیز، در زمره بافت فرسوده گنجانده و ساخت و ساز در آنها مشمول امتیازهای و مشوق‌های ویژه می‌شود.
بافت فرسوده به بلوک‌های شهری اطلاق می‌شود که هر سه شرط ناپایداری، ریزدانگی و نفوذ ناپذیری را داشته باشد. در واقع اگر حداقل نصف ابنیه یک محدوده شهری از نظر ایمنی و استحکام بنا ناپایدار بوده، عرض گذر آنها تا ۶ متر و قواره املاک کمتر از ۲۰۰ مترمربع باشد، این محدوده بافت فرسوده محسوب می‌شود که ساخت و ساز در آن مشمول امتیازهای ویژه‌ای است. اما اگر در یک بافت شهری صرفا یکی از این سه وضعیت حاکم باشد، تاکنون بافت ناپایدار محسوب می‌شد که در سال جدید و با مصوبهای که ظاهرا شورای عالی معماری و شهرسازی گذرانده و به‌زودی ابلاغ می‌شود، این بافت‌های ناپایدار در خارج از بافت فرسوده نیز، در دسته بافت فرسوده به شمار می‌آید؟
زاکانی در توضیح این موضوع گفت: با این مصوبه ویژگی‌های بافت فرسوده را به بافت‌های ناپایدار خارج از بافت فرسوده انتقال می‌دهیم؛ یعنی مثلا جایی که ممکن است املاک بزرگ‌دانه و عرض گذر هم خوب باشد و مشکل دسترسی نداشته باشد هم، صرفا به دلیل ناپایداری، بافت فرسوده محسوب می‌شود. او گفته این مصوبه انقلابی در شهر تهران ایجاد می‌کند.
توضیح روان و شفاف مصوبه مذکور این است: محدوده‌های شهری که خانه‌های آنها صرفا قدری قدیمی و عمر بنای آنها بالاست نیز می‌توانند از مشوق‌هایی مثل تراکم تشویقی اضافی، اغماض نسبت به تامین پارکینگ به حد کفایت و نیز پروانه ساختمانی رایگان استفاده و با اخذ مجوز شروع به ساخت و ساز کنند.
اما صدور پروانه ساختمانی رایگان در ۱۴ هزار هکتار بافت ناپایدار تهران، ظاهر این خبر است که ممکن است در نگاه اول برای گروهی از شهروندان خوشایند باشد. در باطن، این مصوبه قرار است به قیمت افزایش جمعیت‌پذیری تهران و تشدید بحران تامین پارکینگ در کنار سایر بحران هایی مثل تامین آب و همینطور ترافیک و هوای آلوده اضافه شود که به کاهش محسوس کیفیت زندگی در تهران می‌انجامد، گره‌هایی از کار دولت و مدیریت شهری باز کند.
اما سوالات مهم
نتیجه این مصوبه که شهردار تهران از آن به عنوان یک خبر خوب برای شهر یاد کرده چیست؟
آیا این خبر واقعا برای شهر تهران و شهروندانش یک خبر خوب است؟
از یک طرف دولت معادل هزینه پروانه‌های ساختمانی صادر شده در این بافت‌ها را به شهرداری تهران بدهکار می‌شود و این بدهی می‌‌تواند به تسویه مطالبات دولت از شهرداری تهران بیانجامد.
همین حالا دولت حدود ۴ تا ۵ هزارمیلیارد تومان بابت تخفیفات حداقل ۵۰ درصدی صدور پروانه که شهرداری‌ها برای متقاضیان نوسازی بافت فرسوده اعمال کرده‌اند، بدهی انباشه دارد. این بدهی در طول ۱۵ سال اخیر یعنی از سال ۸۷ به دنبال تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تاکنون ایجاد شده است. بر اساس این قانون شهرداری‌ها مکلف به تخفیف ۵۰ درصدی عوارض صدور جواز ساخت در بافت‌های فرسوده شدند و مقرر شد دولت این تخفیف‌ها را جبران کند؛ اما به دلیل بدعهدی دولت‌ها این بدهی انباشه شده و با توجه به شرایط تورمی کشور، ارزش خود را از دست داده است. حدود نیمی از این طلب نیز به شهرداری تهران تعلق دارد.
حالا قرار است دایره املاک مشمول این تخفیف وسیع شود و این یعنی مردم حتی یک خانه قدیمی معمولی را بدون اینکه فرسوده باشد، می‌توانند با استفاده از امتیازهای گوناگون نوسازی کنند و دولت هزینه جواز آنها را پرداخت کند.
بنا بر مصوبه شورای شهر، صدور پروانه ساختمانی بافت فرسوده در شهرداری تهران طی دو سال اخیر کاملا رایگان بوده است اما چون بضاعت مالی ساکنان این بافت‌ها محدود بوده، این امتیاز صرفا به میزان محدود به رشد ساخت و ساز در بافت فرسوده منجر شده است. این در حالی است که اگر امتیازهای ویژه در سال ۱۴۰۳ به کل بافت‌های ناپایدار تسری پیدا کند، حتما تقاضای ساخت و ساز از ناحیه طبقات متوسط و بالای درآمدی به مراتب بیشتر خواهد بود؛ کمااینکه بخشی از این خانه‌های قدیمی و به اصطلاح ناپایدار از نظر وضعیت استحکام بنا، خانه‌های ویلایی واقع در شمال شهر تهران یعنی گران‌ترین ناحیه بازار مسکن پایتخت است که مالکان آنها قرار است از مزایای فرسوده تلقی شدن ملک مثل تراکم تشویقی، عایدی قابل توجهی کسب کنند.
شهردار تهران اعلام کرده این مصوبه انقلابی به پا خواهد کرد؛ هرچند نتیجه آن بیشتر به یک سونامی ویرانگر برای تهران می‌ماند که موجب اعطای صدها طبقه تراکم تشویقی آن هم بدون تامین پارکینگ کافی خواهد شد و به دنبال افزایش جمعیت‌پذیری تهران با همدستی دولت و شهرداری، شرایط زندگی در این شهر متراکم را برای شهروندان سخت‌تر خواهد کرد.
چراغ سبز
رایگان شدن هزینه صدور پروانه در ۱۴ هزار هکتار بافت شهری، چراغ سبز دولت و مدیریت شهری به بساز و بفروش‌هایی است که منتظر کسب امتیازی برای افزایش حاشیه سود خود هستند و حالا دیگر این امتیاز و کوپن ویژه در یک پنجم کل عرصه شهر قابل استفاده و نقد کردن است؛ کمااینکه در ۱۴ هزار هکتار از مساحت ۶۵ هزار هکتاری تهران می‌توان از مواهب ساخت و ساز در بافت فرسوده مثل «کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵صدم، مشروط به وجود پارک حاشیه‌ای در معبر» بهره‌‌مند شوند.
جبران عقب‌ماندگی
از طرفی به نظر می‌رسد دولت و مدیریت شهری با این واقعیت تلخ روبرو شده‌اند که در یک سال و نیم باقی‌مانده از عمر دوره کنونی، نخواهند توانست وعده‌های مسکنی خوش آب و رنگ خود را عملیاتی کنند و برای جبران عقب‌ماندگی‌ها، ناگزیر به دستکاری معیار تشخیص بافت فرسوده شده‌اند.
از مجموع سالانه یک میلیون واحد مسکونی که طبق قانون جهش تولید مسکن باید در کشور ساخته شود، سالانه می‌بایست ۱۵۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده احداث شود. با این حال طی دو سال و نیم اخیر فقط ساخت ۱۸۵ هزار واحد در این بافت‌ها آغاز شده است. حالا با تغییر ملاک قانونی تشخیص فرسودگی بافت شهری، به راحتی مشکل عقب‌ماندگی از هدف گذاری صورت گرفته، با ساخت و ساز پلاک‌هایی که صرفا با چالش ناپایداری مواجه هستند، حل شدنی است.
موج ساخت و سازی که به دنبال این مصوبه در بافت‌های ناپایدار شکل می‌گیرد، تمام کم‌کاری دولت یا به تعبیر بهتر ناتوانی در تحقق اهداف ناظر بر احیای بافت‌های ناکارامد شهری جبران می‌شود.
کارنامه‌سازی برای زاکانی همین فرضیه در مورد شهرداری تهران نیز مطرح است و به نظر می‌رسد فراتر از انگیزه درآمدی و تسویه بدهی انباشت شهرداری به دولت، با این نقشه، مدیران شهری هم در صدد کارنامه‌سازی در بخش مسکن برای خودشان هستند.
شهردار تهران ساخت سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در تهران را وعده کرده بود و قصد داشت با صدور مجوزهای متعدد شهرک‌سازی و تغییر کاربری اراضی ذخیره شهری، این هدف را محقق کند؛ اما با گذشت بیش از نیمی از عمر دوره تصدی مسوولیت خود و روی کاغذ ماندن عمده پروژه‌های انبوه‌سازی که روی آنها حساب کرده بود، گویی به این موضوع پی برده که صرفا با انبوه‌سازی گلخانه‌ای رونق به بخش سرمایه‌گذاری ساختمانی باز نمی‌گردد و باید به دنبال محرک ساخت مسکن توسط بخش خصوصی باشد.
نظرات شما