طرح تفصیلی
همانطور که از اسمش معلوم است طرح تفصیلی تهران توضیح و تفصیلی از طرح جامع تهران می‌باشد. این طرح به صورت دقیق برای هر نقطه از شهر بررسی و مشخص شده است. در طرح تفصیلی تهران مشخص شده زمینی که در هر نقطه از شهر تهران قرار گرفته است، ساختمانی چند طبقه و با چند درصد سطح اشتغال میتوان ساخت. در واقع در این طرح، ضوابط شهرسازی و مقررات طرح به همراه نقشه‌های یکپارچه بیان شده است. با اجرای این ضوابط، تغییراتی که ناشی از رشد و گسترش شهر هستند، به صورت کنترل شده خواهند بود. مثلا اگر ده سال پیش یک کوچه مجوز ساخت آپارتمان نهایتاً تا ۴ طبقه داشت، مجوزهایی که اخیراً داده میشوند هم باید مطابق با آن یعنی ۴ طبقه باشد. همچنین در طرح تفصیلی با تقسیم بندی شهر، امکانات طوری توزیع میشوند که اکثر افراد به حقوق عمومی و خصوصی خود در سطح شهر به خوبی دسترسی داشته باشند.
از طرفی اراضی شهر باید به شکل توسعه پیدا کنند که فعالیت‌های متفاوت با همدیگر تداخل پیدا نکنند. برای مثال فعالیت‌های صنعتی و کارخانه‌جات نباید در نزدیکی ساختمان‌های مسکونی باشند. در واقع این عدم تداخل فعالیت‌ها موجب افزایش کیفیت و کارایی محیط شهری میشود. در طرح تفصیلی تمامی این موارد در نظر گرفته شده و تمام سازندگان برای گرفتن مجوز ساخت باید آن‌ها را رعایت کنند.
پهنه بندی طرح تفصیلی
بر مبنای طرح تفصیلی، شهر تهران به چهر پهنه تقسیم شده است. به عبارتی میتوان گفت که این تقسیم بندی راهی جهت ساخت و ساز در شهر تهران است. این چهار پهنه شامل:
پهنه مسکونی (R)
تجاری (S)
مختلط (M)
حفاظت (فضای سبز) (G)
اهداف پهنه بندی شهر تهران
این پهنه بندی با اهداف زیر شکل گرفته است:
چگ.نگی استفاده از اراضی با توجه به ضوابط و مقررات مطرح شده در طرح جامع و تفصیلی
کنترل تراکم ساختمانی مجاز
چگونگی توده گذاری (سطح اشال و محل توده گذاری و استقرار بنا در قطعه)
ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان‌ها باتوجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری
بررسی پهنه بندی شهر تهران
مقررات حاکم بر هر پهنه مختلف نسبت به دیگری است و طبق طرح تفصیلی تهران مشخص شده که در هر پهنه چه ساخت و سازهایی مجاز است.
پهنه R (مسکونی)
این پهنه غالباً کاربری مسکونی دارد. البته این پهنه شامل شبکه معابر، بعضی از فعالیت‌های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. با توجه به مسکونی بودن این پهنه لازم است تا امنیت و آرامش در آن به خوبی رعایت شود پس قرارگیری خیلی از فعالیت‌ها در این پهنه ممنوع است. البته فعالیت‌ها تجاری که در مقیاس محلی و مرتبط با نیازهای اولیه ساکنین است مانند آموزشی، بهداشتی – درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی – گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز در این پهنه مجاز هستند.
همچنین در این پهنه برای تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های مسکونی، واحدهای تجاری خرد و خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی اجلزه استقرار دارند. پهنه R به دو زیر پهنه ۱R مسکونی عام و ۲R مسکونی ویژه تقسیم میشود و زیر پهنه ۱R دارا زیر مجموعه‌های زیر است:
پهنه ۱۱R مسکونی با تراکم کم
پهنه ۱۲R مسکونی با تراکم متوسط
پهنه ۱۳R مسکونی با تراکم زیاد
یکی از نکات مهم در این پهنه این اسنت که تعداد طبقات باید هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین باشد، برای مثال مطابق جدول زیر در زیر پهنه‌های ۱R، تعداد طبقات از ۲ تا ۶ طبقه خواهد بود.
جدول زیر پهنه بندی طرح تفصیلی تهران را برای پهنه مسکونی نشان می‌دهد. در این جدول نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی مشخص شده است که تمامی سازندگان باید آن را رعایت کنند.
|
کد یک رقمی |
پهنه اصلی |
کد دو رقمی |
پهنه‌ها |
کد سه رقمی |
مشخصات کلی زیر پهنه‌ها |
حداکثر تراکم ساختمانی |
حداکثر تعداد طبقات |
حداکثر سطح اشغال |
حداقل اندازه قطعات |
حداقل عرض معبر |
|
۱R |
مسکونی عام |
۱۱R |
مسکونی با تراکم کم |
۱۱۱R |
مسکونی ویلایی و مسکونی ۲ طبقه |
۱۲٪ |
۲ |
۶۰٪ |
- |
- |
|
۱۱۲R |
مسکونی ۳ طبقه |
۱۸۰٪ |
۳ |
۶۰٪ |
- |
- |
||||
|
۱۲R |
مسکونی با تراکم متوسط |
۱۲۱R |
مسکونی ۴ طبقه |
۲۴۰٪ |
۴ |
۶۰٪ |
۲۰۰ |
۸ |
||
|
۱۲۲R |
مسکونی ۵ طبقه |
۳۰۰٪ |
۵ |
۶۰٪ |
۲۵۰ |
۱۰ |
||||
|
۱۳R |
مسکونی باتراکم زیاد |
۱۳۱R |
مسکونی ۶ طبقه |
۳۶۰٪ |
۶ |
۶۰٪ |
۳۰۰ |
۱۲ |
||
|
R۲ |
مسکونی ویژه |
R۲۱ |
بافت مسکونی ارزشمند روستایی |
۲۱۱R |
مسکونی ۲ طبقه |
۱۰۰٪ |
۲ |
۵۰٪ |
- |
- |
|
|
|
۲۱۲R |
مسکونسی ۳ طبقه |
۱۲۰% |
۳ |
۴۰% |
- |
- |
||
|
۲۲R |
بافت مسکونی ارزشمند تاریخی |
۲۲۱R |
مسکونی ارزشمند تاریخی |
۱۰۰% |
۲ |
۵۰% |
- |
- |
||
|
R۲۳ |
بافت مسکونی ارزشمند معاصر |
۲۳۱R |
بافت‌های مسکونی ارزشمند معاصر |
تثبیت وضع موجود براساس طرحهای قبلی مصوب |
||||||
|
R۲۴ |
بافت مسکونی ارزشمند سبز |
۲۴۱R |
بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز |
طبق دستورالعمل اصلاحی ماده (۱۴) قانون زمین شهری |
||||||
|
R۲۵ |
مسکونی ویژه پهنه مرکزی |
۲۵۱R |
مسکونی پهنه مرکزی |
۲۵۰% |
۵ |
۵۰% |
۲۰۰ |
۱۰ |
||
|
R۲۶ |
محورها و گسترههای ارزشمند و ویژه |
۲۶۱R |
مسکونی ۷ طبقه |
۲۸۰% |
۷ |
۴۰% |
۷۵۰ |
۱۴ |
||
|
۲۶۲R |
مسکونی ۹ طبقه |
۳۱۵% |
۹ |
۳۵% |
۱۰۰۰ |
۱۴ |
||||
|
۲۶۳R |
مسکونی ویژه |
۶۰۰% |
۱۲ طبقه و بیشتر |
۳۰% |
۵۰۰۰ |
۲۰ |
||||
لازم به ذکر است که بگوییم برای اینکه به یک مهندس حرفه‌ای اجرای ساختمان تبدیل شوید، باید از از تجارب افراد با تجربه استفاده کنید.
· پهنه S (تجاری)
پهنه S یا تجاری بخش‌هایی از شهر است که وجه غالب ان کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار کم است. علت جداسازی پهنه فعالیت از مسکونی بالا رفتن کیفیت محیط شهری است. با رشد و توسعه شهر، دسترسی‌های این پهنه طوری ایجاد میشود که به معـابر اصلی، خطوط و ایستگاه‌های اصلی مترو متصل شود. این پهنه شامل مناطق متراکم تهران بوده که دارای دسترسی‌های ضعیفی است و کاربری ساختمان‌های آن تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی است. این پهنه به تفکیک زمینه‌های فعالیت، به چند زیر پهنه تقسیم میشود که در جدول زیر مشاهده می‌کنید.
|
کد یک رقمی |
پهنه اصلی |
کد دو رقمی |
پهنه‌ها |
کد سه رقمی |
مشخصات کلی زیر پهنه‌ها |
حداکثر تراکم ساختمانی |
حداکثر تراکم طبقات |
حداکثر سطح اشغال
|
حداقل اندازه قطعات |
حداقل عرض معبر |
|||
|
طبقات پایین
|
طبقات بالا |
||||||||||||
|
۱S |
تجاری، اداری و خدمات |
۱۱S |
بازار(تجاری، خدماتی و فرهنگی) |
۱۱۱S |
بازارهای سنتی تهران |
تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرحهای ویژه مداخله |
|||||||
|
۱۱۲S |
گستره‌ها و راسته‌های تجاری و خدماتی |
تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرحهای منظر و طراحی شهری |
|||||||||||
|
۱۲S |
محورها و گسترههای تجاری، اداری و خدمات |
۱۲۱S |
محورهای ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی) |
۷۵۰% |
۱۲ و بیشتر |
۸۰% تا سه طبقه |
۳۰% |
۲۰۰۰ |
۱۸ |
||||
|
۱۲۲S |
عملکرد در مقیاس فرامنطقهای (فراشهری ، شهری و حوزهای) |
۴۴۰% |
۹ |
۸۰% تا دوطبقه |
۴۰% |
۱۵۰۰ |
۱۶ |
||||||
|
S۱۲۳ |
عملکرد در مقیاس منطقهای |
۳۴۰% |
۶ |
۸۰% تا دوطبقه |
۴۵% |
۷۵۰ |
۱۴ |
||||||
|
S۱۲۴ |
عملکرد در مقیاس ناحیهای و محلهای |
۲۳۰% |
۴ |
۸۰% در همکف |
۵۰% |
۳۰۰ |
۱۲ |
||||||
|
S۱۲۵ |
گسترههای ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی) |
۶۰۰% |
۱۲ و بیشتر |
۷۰% تا ۳طبقه |
۳۰% |
۳۵۰۰ |
۱۸ |
||||||
|
S۱۲۶ |
محورهای ویژهخدماتی و تجاری مکان-محور (نیازمند مکان يسترده) |
۲۶۰% |
۴ |
۸۰% تا ۲ طبقه |
۵۰% |
۵۰۰ |
۲۰ |
||||||
|
S۲ |
تجاری، اداری و خدمات |
۲۱S |
گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات |
S۲۱۱ |
محورهای ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی) |
۵۰۰% |
۱۲ و بیشتر |
۵۰% تا ۲طبقه |
۲۰% |
۲۵۰۰ |
۱۸ |
||
|
S۲۱۲ |
عملکرد در مقیاسفرامنطقهای (فراشهری، شهری، حوزه ای) (با طرح توجیهی) |
۳۷۰% |
۱۱ |
۵۰% تا ۲ طبقه |
۳۰% |
۱۵۰۰ |
۱۴ |
||||||
|
S۲۱۳ |
عملکرد در مقیاس منطقهای |
۳۱۰% |
۸ |
۵۰% تا ۲طبقه |
۳۵% |
۱۰۰۰ |
۱۲ |
||||||
|
S۲۱۴ |
عملکرد در مقیاس ناحیهای و محلهای |
۲۵۰% |
۶ |
۵۰% در همکف |
۴۰% |
۵۰۰ |
۱۰ |
||||||
|
S۲۲ |
يستره ها ومراکز تجاری، اداری و خدمات (باغلبه فرهنگی) |
S۲۲۱ |
عملکرد در مقیاس فرامنطقهای (فراشهری ، شهری و حوزهای) |
با طرحهای موضعی ویژه و مصوبکمیسیون ماده پنجو تصویب نهایی شورایعالی شهرسازی و معماری |
|||||||||
|
S۲۲۲ |
عملکرد در مقیاس منطقهای، ناحیهای و محلهای |
با طرحهای موضعی ویژه و مصوبکمیسیون ماده پنجشهر تهران |
|||||||||||
|
S۳ |
۱صنعتی-کارگاهی (تخصیص حداقل ۲۰درصد از وسعت قطعه در فضای اشغال نشده ملک به فضای سبز درختکاری شده) |
S۳۱ |
صنعت |
S۳۱۱ |
صنعت پاك با فناوری بالا و خوشه های صنعتی |
طرح ویژه |
۵۰% |
- |
- |
- |
|||
|
S۳۱۲ |
مجتمع های صنایع کارخانه ای |
۸۰% |
۲ |
۴۰% |
- |
۵۰۰۰ |
۲۴ |
||||||
|
۳۲S |
گستره و محور کارگاهی-تولیدی |
S۳۲۱ |
کارگاه های تولیدی و تجاری |
۱۵۰% |
۳ |
۵۰% |
- |
۲۰۰۰ |
۲۰ |
||||
|
۳۲۲S |
مجتمع های کارياه های تولیدی |
۱۰۰% |
۲ |
۵۰% |
- |
۱۵۰۰ |
۱۸ |
||||||
|
۳۳S |
خدمات صنعتی و فنی |
۳۳۱S |
عملکرد در مقیاس فرامنطقهای (فراشهری ، شهری) |
۱۴۰% |
۳ |
۶۰% در همکف |
۴۰% |
۱۵۰۰ |
۱۸ |
||||
|
۳۳۲S |
عملکرد در مقیاس منطقهای و ناحیه ای |
۱۰۰% |
۲ |
۶۰% در همکف |
۴۰% |
۱۰۰۰ |
۱۴ |
||||||
پهنه M (مختلط)
این پهنه با نام مختلط شناخته شده و مناطقی را شامل میشود که شهرداری در آن‌ها هم مجوز ساخت ساختمان‌های با کاربری مسکونی را می‌دهد هم کاربری تجاری. در واقع این پهنه از رشد فضای فعالیت‌ها (کسب و کارها) در بافت مسکونی به وجود آمده است.
این پهنه عمدتاً در حاشیه محورها شـکل گرفتـه و به علت اسـتقرار پراکنـده عناصـر خدماتی و تجاری مانند واحدها، دفاتر تجاری و اداری در بافت‌های مسکونی ایجاد شده است.
پهنه M شامل دو زیر پهنه بوده که در جدول زیر جزئیات مربوط به آن‌ها مشخص شده است.
|
کد یک رقمی |
پهنه اصلی |
کد دو رقمی |
پهنه ها |
کد سه رقمی |
مشخصات کلی زیر پهنه‌ها |
حداکثر تراکم ساختمانی |
حداکثر تعداد طبقات |
حداکثر سطح اشغال |
حداقل ضریب سکونت |
حداقل اندازه قطعات |
حداقل عرض معبر |
|
|
طبقات پایین |
طبقات بالا |
|||||||||||
|
۱M |
فعالیت با مسکونی |
۱۱M |
مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی |
۱۱۱M |
محورهای مختلط فرامنطقهای با طرح توجیهی |
۴۴۰% |
۹ |
۸۰% تا ۲طبقه |
۴۰% |
۳۰% |
۷۵۰ |
۲۰ |
|
۱۱۲M |
محورهای مختلط منطقهای |
۳۵۰% |
۷ |
۸۰% در همکف |
۴۵% |
۵۰% |
۵۰۰ |
۱۶ |
||||
|
۱۱۳M |
محورهای مختلط زیرمنطقهای (ناحیه ایو محله ای) |
۲۸۰% |
۵ |
۸۰% در همکف |
۵۰% |
۷۰% |
۳۵۰ |
۱۴ |
||||
|
۱۱۴M |
يسترههای مختلط |
۲۰۰% |
۴ |
۵۰% در همکف |
۵۰% |
۵۰% |
۳۰۰ |
۱۲ |
||||
|
۱۱۵M |
محورهای مختلط |
۲۴۰% |
۴ |
۶۰% در همکف |
۶۰% |
۵۰% |
۳۰۰ |
۱۲ |
||||
|
۱۱۶M |
مختلط سکونت و اداری (ناحیهای و محلی) |
۳۰۰% |
۵ |
۶۰% در همکف |
۶۰% |
۵۰% |
۳۵۰ |
۱۴ |
||||
|
۱۱۷M |
مختلط سکونت و اداری (شهری و منطقهای) |
۳۶۰% |
۶ |
۶۰% در همکف |
۶۰% |
۵۰% |
۵۰۰ |
۱۶ |
||||
|
۱۲M |
مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی و مسکونی |
۱۲۱M |
محورهای مختلط |
۲۵۰% |
۵ |
۵۰% در همکف |
۵۰% |
۲۰% |
۳۰۰ |
۱۶ |
||
|
۲۱۲M |
گستره های مختلط |
۱۵۰% |
۳ |
۵۰% در همکف |
۵۰% |
۲۵% |
۳۰۰ |
۱۴ |
||||
|
۲M |
فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی |
۲۱M |
مختلط فرهنگی-تفرجی |
۲۱۱M |
مختلط با غلبه خدمات به ویژه فرهنگی و هنری |
۱۵۰% |
۳ |
۵۰% در همکف |
۵۰% |
۳۰% |
۳۰۰ |
۱۲ |
|
۲۱۲M |
مختلط با غلبه تفرج و گردشگری |
۱۲۰% |
۲ |
۶۰% |
۶۰% |
۳۵% |
۱۰۰۰ |
۱۲ |
||||
|
۲۲M |
مختلط ویژه |
۲۲۱M |
مختلط با غلبه سیاحت و زیارت (پیرامون بقاع متبرکه و امام زاده های درون شهری) |
تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویب طرحهای ویژه |
۴۰% |
- |
- |
|||||
|
۲۲۲M |
مختلط بافت تاریخی-فرهنگی (محورها و يستره ها) |
۴۰% |
- |
- |
||||||||
پهنه G (حفاظت)
پهنه حفاظت، بخش‌هایی از محدوده شهر است که عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی را شامل میشود. در این پهنه از شهر تهران نباید ساخت و ساز انجام شود. این پهنه از اهمیت بالایی برخوردار است و مجوز ساخت و ساز در آن‌ها تنها در صورتی صادر میشود که کاربری آن یکی از موارد گردشگری، خدمات آموزشی، درمانی، فرهنگی و مدیریت بحران باشد.
همانطور که در جدول زیر مشاهده می‌کنید در این پهنه ساختمان‌هایی که مجوز می‌گیرند حداکثر ۲ طبقه هستند.
|
کد یک رقمی |
پهنه‌های اصلی |
کد دو رقمی |
پهنه‌ها |
کد سه رقمی |
مشخصات کلی زیرپهنه‌ها |
حداکثر تراکم ساختمانی مجاز |
حداکثر تعداد طبقات |
حداکثر سطح اشغال |
اندازه قطعات (هکتار) |
توضیحات |
|
۱G |
فضای سبز عمومی |
۱۱G |
پارک‌های شهری |
۱۱۱G |
پارک‌های عمومی شهری |
۶۰% |
۲ |
شهری ۳% |
شهری:۱۰ |
احداث بنا،محدود به دفتر اداري، نگهباني، سرويس بهداشتي، خدمات پذيرايي و غذايي |
|
۱۴% |
محلهای ۷% |
محلهای:۱ |
نگهباني، تأسيسات نگهداري و بهداشتي |
|||||||
|
۱۱۲G |
پارک‌های ویژه (پارک بازی، پارک موضوعی و ...) |
۱۰% |
- |
- |
- |
هرگونه ساخت و ساز در اين پاركها، باتصويبكميسيون ماده پنج، مجاز است. |
||||
|
۱۲G |
پاركهای جنگلی |
۱۲۱G |
پاركهای جنگلی حفاظتی-تفرجی |
۲% |
۱ |
۲% |
۵۰ |
ممنوعيت هرگونه ساخت و ساز مسكوني، تجاري،اداري، صنعتي و كارگاهي و محدود شدن ساخت و ساز به فعاليتهاي مرتبط با تفرج و گذران اوقات فراغت طبق طرح تفصيلي جديد شهر تهران، حداكثرتا۵هزارمترمربع، و به ارائه طرح توجيهي و تصويب در هرگونه ساخت و ساز منوكميسيون ماده پنجشهر تهران |
||
|
۱۲۲G |
پاركهای جنگلی موضوعی |
۲% |
۱ |
۲% |
۵۰ |
|||||
|
۲G |
فضای سبز خصوصی |
۲۱G |
باغات و اراضی مزروعی |
۲۱۱G |
باغات کشاورزی |
۱۰٪ |
۲ |
۵۰٪ |
- |
طبقدستورالعمل اصالحي ماده (۱۴)قانون زمين شهري (۰۳/۰۴/۱۳۹۸) نيازمند تهيه طرحموضعي و تصويب ان دركميسيون ماده پنج شهر تهران احداث حداكثر۱۵۰مترمربع بنا در حداكثر۲طبقه براي زندگي و فعاليت بهرهبردارتا تهيه و تصويب طرح موضعي |
|
۲۱۲G |
مزارع پرورش گل و گیاه |
۱۰٪ |
۲ |
۵۰٪ |
- |
ساخت وساز در حدنياز بهره بردار با حداكثر۱۰۰مترمربع زيربناي مسكوني،۲۰مترمربعاتاق سرايداري و ۴۰مترمربع انباري |
||||
|
۲۱۳G |
اراضی مزروعی |
- |
- |
- |
- |
|||||
|
۳G |
سبز و باز (حفاظت ویژه) |
۳۱G |
رود-دره ها |
۳۱۱G |
باغسار تفرجی-رود دره ای |
- |
- |
- |
- |
هرگونه بارگذاري و طراحي براساس توجيه مطالعات زيست محيطي وهيدولوايك وطبق طرحهايمصوبمجاز است. |
|
۳۱۲G |
فضاهای سبز روددره ها |
- |
- |
- |
- |
|||||
|
۳۲G |
پهنه های حفاظت سبز و باز ویژه |
۳۲۱G |
پهنه حفاظت فضاهای ویژه (فرهنگی، تاریخی و دیپلماتیک) |
- |
- |
-- |
|
هرگونه ساخت و ساز براساس ضوابط طرح تفصيلي بند (۶-۵) و تبصره ذيل آن |
||
|
۳۲۲G |
حریم بزرگراههای ویژه |
- |
- |
- |
- |
ممنوعيت احداث هرگونه بنا و استفاده از اراضي صرفا ً با فضاي سبز مطابق بند۲مصوبه مورخ۳۰/۲/۹۸شورايعالي شهرسازي احداث بنا فقط جهت جايگاه سوختبا رعايت الزامات زيست محيطي، پدافند غير عامل و مديريت بحران و با اخذ مصوبه موردياز كميسيون ماده۵مجاز خواهد بود. |
||||
|
۳۲۳G |
پهنه حفاظت ویژه (محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شهر) |
- |
- |
-- |
- |
هرگونه ساخت وساز بر اساس بند (۱) صورتجلسه(۵۸۵)كميسيون ماده (۵) |
||||
|
۳۲۴G |
گورستانها و امامزاده های درون شهری |
- |
- |
-- |
- |
هرگونه بارگذاري و طراحي براساس طرحهاي موضعي ويژه و مصوب كميسيون ماده (۵) |
نظرات شما