تفکیک یا افراز اراضی و املاک

(۹): تفکیک، افراز و تجمیع قطعات ( پلاک‌ها)

۹-۱: تفکیک یا افراز اراضی و املاک، ضمن رعایت مفاد قانون اصلاح ماده (۱۰۱) قانون شهرداری‌ها (۲۸/۰۲/۱۳۹۰) و دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین شهری (۰۳/۰۴/۱۳۹۸) در زیرپهنه‌های مسکونی شهر، با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، و در سایر پهنه‌ها، با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی، ممنوع است. در صورت در خواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌‎ها، کمتر باشد.

تبصره (۱): حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر پنج به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک، به عهده شهرداری منطقه است.

تبصره (۲): حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد.

تبصره (۳): تفکیک قهری (ناشی از عبور گذر و یا طرح‌های اجرایی) مشمول حدنصاب ضوابط تفکیک نمی‌شود.

تبصره (۴): طبق مفاد دستوالعمل اجرایی ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مصوب مورخ ۰۳/۰۴/۱۳۹۸ شورایعالی شهرسازی و معماری) در زیر پهنه‌های باغات انبوه (G211) و R241، حداقل قطعه حاصل از تفکیک و افراز اراضی، یک هکتار و در باغات پراکنده (املاک و اراضی با نوعیت باغ)، حداقل ۵۰۰۰ مترمربع است.

۹-۲: در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با گواهی پایان کار صادره از شهرداری، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با گواهی پایان‌کار شهرداریُ ممنوع است.

۹-۳: تفکیک یا افراز کلیه اراضی بزرگ مقیاس (بیش از یک هکتار) که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‎‌های دولتی و عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در کمیسیون ماده پنج و براساس ضوابط پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح‌های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در زیرپهنه S221 و S222 و یا اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله می‌باید با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در مراجع ذیربط انجام پذیرد.

تبصره (۱): شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه‌ها و مناطق، اقدام نماید. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی، با رعایت بند ۱-۹، نحوه تفکیک یا افراز اراضی د رهر منطقه، با توجه به بافت‌های مجاور، به عهده شهرداری منطقه است.

تبصره (۲): شهردرای تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت قانونی معین، به استعلام‌های اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها، برای تفکیک یا افراز اراضی محدوده شهر (براساس اصلاحیه ماده ۱-۱ قانون شهرداری)، پاسخ داده و تعیین تکلیف نماید.

تبصره (۳): در صورت درخواست تفکیک املاک به استثنای املاک مشمول تفکیک قهری، از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک (به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک، مازاد بر یک قطعه، ۱۰ درصد "تراکم ساختمانی مجاز" کسر می‌شود، تا حدی که در نهایت، از تراکم پایه مالی کمتر نشود.

تبصره (۴): تفکیک، افراز و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک و افراز عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی که در جدول شماره (۱) با کد R221 مشخص گردیده است، طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک یا افراز با ساختمان‌ها و مستحدثات ارزشمند تاریخی و حرائم آن‌ها برخورداری نداشته باشد. پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج، مجاز است.

۹-۴: تفکیک، افراز اراضی مزروعی و باغات پیوسته و انبوه موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون «اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها»، آئین‌نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرای ماده (۱۴) قانون زمین شهری (مصوب ۰۳/۰۴/۱۳۹۸)، مجاز است. تفکیک باغاتی ویژه، که دارای طرح تفصیلی مصوب است، براساس مصوبه طرح‌های ویژه مذکور است.

تبصره: به منظور جلوگیری از تفکیک و افراز باغات پیوسته و انبوه، شهرداری تهران موظف به تهیه طرح‌‎های موضعی ویژه برای باغات در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی است.

۹-۵: از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع در زیرپهنه‌های مسکونی، تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۰، معادل ۲۵۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ مترمربع است.

تبصره: بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع، طبق بند (۵-۹) مستثنی بوده و حدنصاب قطعه در این محدوده‌ها، مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.

۹-۶: در صورت تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حد نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع، طبق بند ۵-۹، به ازای هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود. بدیهی است که مجموع افزایش تراکم (طبق جداول چهارگانه) نباید از یک طبقه تجاوز نماید.

۹-۷: به منظ.ر جلوگیری از تفکیک اراضی بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع، در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین، ساخت و ساز در اراضی هزارمترمربع به بالا، مشمول ساسیت‌های تشویقی سالانه و دائمی غیرتراکمی شهرداری تهران است، که پس از پیشنهاد شهردرای تهران و تصویب در مراجع ذیصلاح، ابلاغ می‌شود. (اصلاح طبق بند (۱) مصوبه مورخ ۲۸/۰۷/۱۳۹۳ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

۹-۸: تفکیک عرصه در پهنه حفاظت (G) صرفا در چارچوب طرح‌های ویژه و مصوب کمیسیون ماده پنج شهر تهران و حسب مورد شورایعالی شهرسازی و معماری ایران امکان پذیر است. حداقل عرصه ناشی از تفکیک در پهنه فضای سبز خصوصی (G2) یک هکتار است. (اصلاح طبق مصوبه مورخ ۳۰/۰۲/۱۳۹۸ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران و دستورالعمل اصلاحی ماده (۱۴) قانون زمین شهری مورخ ۰۳/۰۴/۱۳۹۸)

۹-۹: در صورت تجمیع قطعا واقع در پهنه (R) با قطعه واقع در زیرپهنه‌های (M) و یا (S) و همچنین قطعات چند پهنه‌ای، قطعه تجمیعی حاصله صرفا با داشتن کلیه شرایط ذیل، مشمول ضوابط و مقررات زیرپهنه مختلط و یا فعالیت مربوطه است:

(الف): انطباق با ضوابط حداقلی زیرپهنه مختلط مربوطه مشروط بر اینکه صدور هرگونه مجوز ساختمانی و احداث بنا براساس ضوابط و مقررات زیرپهنه‌های فعالیت و مختلط صرفا مشروط به عدم نفوذ اغتشاش و مزاحمت در بافت مسکونی به تشخیص شورای شهرسازی منطقه مربوطه است. (اصلاح طبق فراز سوم و ششم بند (۱) صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران)

(ب): عمق قطعات مورد تجمیع، در پشت جبهه پهنه‌های فعالیت و مختلط، حداکثر به میزان دو پلاک مازاد بر پلاک اولیه، (منوط به رعایت بند الف) مشمول ضوابط زیرپهنه مختلط و فعالیت مربوطه است. قطعات واقع در بافت‌های مسکونی با عمق بیش از دو پلاک، صرفا تابع ضوابط و مقررات زیرپهنه مسکونی مربوطه است.

(پ): در موارد تجمیع قطعات محورهای اصلی با قطعات پشت جبهه، صدور هرگونه مجوز ساختمانی و احداث بنا بر اساس ضوابط و مقررات زیرپهنه‌های فعالیت و مختلط؛ اولا مشروط به اینکه قطعه مربوطه شکل و فرم هندسی منتظم داشته باشد ثانیا مجموع مساحت قطعات پشت جبهه نباید از مجموع مساحت قطعات بر محور اصلی بیشتر باشد و قطعه حاصل می‌بایست از تناسب حداقلی لازم برخوردار باشد. (اصلاح طبق فراز (۴) بند یک صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون پنج شهر تهران)

تبصر (۱): هرگونه پیشنهاد تجمیع در پشت جبهه، برای بیش از دو پلاک مازاد بر پلاک اولیه، به منظور بهره‌مندی از مزایای پهنه مختلط یا فعالیت، منوط به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران است.

تبصره (۲): در خصوص تناسبات حداقلی لازم؛ در زیرپهنه‌های فعالیت و مختلط نیز حداقل بر قطعات حاصل از تجمیع کمتر از ۱۵ متر و نسبت طول به عرض قطعه از حداکثر چهار به یک بیشتر نباشد. (اصلاح طبق فراز (۵) بند یک صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران)

۹-۱۰: در صورت تجمیع قطعه واقع در پهنه (M) یا قطعه واقع در پهنه (S)، ضمن رعایت شرایط بند ۹-۹، اگر پهنه (S)، مجاور گذر اصلی با عرض بیشتر باشد، قطعه تجمیعی مشمول ضوابط و مقررات پهنه (S) است. در سایر موارد، پهنه تجمیعی مشمول ضوابط پهنه (M) است.

۹-۱۱: در صورت تجمیع قطعه‌ها با کدهای متفاوت (S) و یا کدهای متفاوت (M) و یا کدهای متفاوت (R)، ضمن رعایت شرایط بند ۹-۹، قطعه تجمع شده، مشمول ضوابط کد پهنه محور اصلی با عرض بیشتر است.

تبصره (۱): در صورتی که یکی از قطعات تجمیعی در پهنه حفاظت (G) باشد، کل پلاک حاصل از تجمیع، مشمول ضوابط زیرپهنه حفاظت مربوطه (G) است. اصلاح طبق مصوبه مورخ ۳۰/۰۲/۱۳۹۸ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران)

تبصره (۲): در صورتی که یکی از قطعات تجمیعی، دارای کاربری تثبیت شده خدماتی یا فضای سبز، تجهیزات شهری و پارکینگ باشد، ضمن تاکید بر ممنوعیت کاهش مساحت کاربری‌‌های تثبیت شده، ضوابط ساخت و ساز پلاک ایجاد شده براساس دستورالعملی خواهد بود که به تصویب کمیسیون ماده پنج می‌رسد. (اصلاح طبق مصوبه مورخ ۳۰/۰۲/۱۳۹۸ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران و فراز اول بند یک صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران)

تبصره (۳): در صورتی که عرض گذرهای مشرف به ملک مشابه یکدیگر باشد، پهنه غالب، براساس کد پهنه با تراکم بیشتر ملاک عمل است.

۹-۱۲: شهرداری تهران ملزم است در چارچوب فراز هشتم بند (۱) صورتجلسه ۵۲۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران، برای کلیه موارد تجمیع و تعیین تکلیف قطعاتی با چند کد پهنه بندی، دستورالعمل اعمال کدگذاری مناسب حاصل از تجمیع و تعیین پهنه غالب را تدوین نماید. تا زمان تهیه دستورالعمل مذکور، رعایت موارد زیر الزامی است: (اصلاح بند بر اساس فراز اول و دوم بند (۱) صورتجلسه ۵۵۲ کمیسیون ماده پنج شهر تهران)

۱- هیچ گونه کاهشی در مساحت حفاظت (G) و کلیه کاربری‌های خدماتی تثبیت شده صورت نپذیرد.

۲- در املاک و اراضی با حداکثر ۵۰۰ مترمربع، زیرپهنه گستره یا محور اصلی (مشروط به رعایت بند ۹-۹)، می‌تواند به عنوان زیرپهنه غالب تعیین گردد.

۳- در کلیه املاک و اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع و کمتر از یک هکتار، چنانچه کمتر از ۱۰٪ وسعت قطعه به یک یا چند زیرپهنه اختصاص یافته باشد؛ زیرپهنه غالب با رعایت کلیه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی به عنوان زیرپهنه اصلی ملاک عمل است.

۹-۱۳: در صورت تجمیع دو یا چند پلاک با نوعیت‌های باغ و غیر باغ، ضوابط ساخت و ساز در باغ به ضوابط غیر باغ افزوده خواهد شد. در این صورت جانمایی توده گذاری با رعایت عدم سایه‌اندازی و اشراف برای قطعات پیرامون در محدوده "غیر باغ" و منوط به تایید کمیته فنی باغ (طبق دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری) است. (اصلاح طبق دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری مورخ ۰۳/۰۴/۱۳۹۸