ارتفاع و تعداد طبقات مجاز در تراکم ۱۲۰ درصد

ارتفاع و تعداد طبقات مجاز در تراکم ۱۲۰ درصد

تراکم ساختمانی به نسبت مساحت زیربنای یک ساختمان به مساحت زمین آن اشاره دارد و به صورت درصد بیان می‌شود. در مناطق شهری که با محدودیت زمین مواجه هستند، تعیین تراکم ساختمانی نقش کلیدی در مدیریت رشد شهری و جلوگیری از توسعه بی‌رویه دارد. تراکم ۱۲۰ درصد به این معناست که مساحت زیربنای کل ساختمان‌ها در یک قطعه زمین باید ۱۲۰ درصد مساحت آن زمین باشد.

۱. تعریف تراکم ۱۲۰ درصد

وقتی می‌گوییم تراکم یک قطعه زمین ۱۲۰ درصد است، به این معناست که سازنده می‌تواند زیربنایی بسازد که مساحت آن ۱.۲ برابر مساحت زمین باشد. برای مثال، اگر مساحت زمینی ۵۰۰ متر مربع باشد، مساحت قابل ساخت در آن ۶۰۰ متر مربع (۵۰۰ متر مربع × ۱.۲) است. این مقدار زیربنا باید در تعداد طبقات و ارتفاع مجاز توزیع شود.

۲. نحوه تعیین ارتفاع و تعداد طبقات مجاز

ارتفاع و تعداد طبقات مجاز در تراکم ۱۲۰ درصد، معمولاً به عوامل مختلفی بستگی دارد:

• کاربری زمین: کاربری مسکونی، تجاری، یا اداری تأثیر مستقیمی بر ارتفاع مجاز ساختمان دارد. به طور معمول، ساختمان‌های مسکونی ارتفاع و تعداد طبقات کمتری نسبت به ساختمان‌های تجاری و اداری دارند.
• ضوابط شهرداری و منطقه‌بندی: هر منطقه شهری قوانین خاص خود را برای کنترل ارتفاع و تعداد طبقات دارد. این قوانین ممکن است بسته به نوع منطقه (مرکزی، تجاری، یا مسکونی) و نیز فاصله از معابر عمومی، تفاوت کند.
• عرض خیابان و معبر: یکی از عوامل تأثیرگذار در تعیین ارتفاع ساختمان، عرض خیابان یا معبر است. معمولاً هرچه عرض خیابان بیشتر باشد، امکان ساخت طبقات بالاتر نیز وجود دارد.
• سطح اشغال مجاز: سطح اشغال یا درصد مساحت زمین که می‌تواند توسط سازه پوشیده شود نیز نقش مهمی در تعیین تعداد طبقات دارد. در برخی مناطق شهری، ممکن است محدودیت‌های سختگیرانه‌ای برای سطح اشغال وجود داشته باشد که به طور مستقیم بر تعداد طبقات تأثیر می‌گذارد.

۳. محاسبه تعداد طبقات در تراکم ۱۲۰ درصد

برای محاسبه تعداد طبقات در تراکم ۱۲۰ درصد، ابتدا باید میزان سطح اشغال تعیین شود. فرض کنید سطح اشغال مجاز ۶۰ درصد باشد، یعنی در هر طبقه از ساختمان، تنها ۶۰ درصد از مساحت زمین پوشش داده می‌شود.

فرمول محاسبه تعداد طبقات: تعداد طبقات=تراکمسطح اشغال\text{تعداد طبقات} = \frac{\text{تراکم}}{\text{سطح اشغال}}تعداد طبقات=سطح اشغالتراکم​

اگر تراکم ۱۲۰ درصد و سطح اشغال ۶۰ درصد باشد، تعداد طبقات به این شکل محاسبه می‌شود: ۱۲۰۶۰=۲\frac{۱۲۰}{۶۰} = ۲۶۰۱۲۰​=۲

بنابراین، در این مثال خاص می‌توان ۲ طبقه ساخت، البته با رعایت دیگر محدودیت‌های شهری و ارتفاعی.

۴. محدودیت‌های ارتفاعی

ارتفاع ساختمان معمولاً علاوه بر تعداد طبقات، به عواملی همچون:

• ارتفاع سقف هر طبقه: برای مثال، ساختمان‌های تجاری ممکن است سقف‌های بلندتری نسبت به ساختمان‌های مسکونی داشته باشند.
• هماهنگی با سایر ساختمان‌های مجاور: در مناطق شهری، هماهنگی در ارتفاع ساختمان‌ها برای حفظ هماهنگی بصری و جلوگیری از ایجاد سایه‌اندازی‌های ناخواسته مهم است.

برخی از قوانین شهرسازی ممکن است به جای محدود کردن تعداد طبقات، مستقیماً ارتفاع نهایی ساختمان را محدود کنند. به عنوان مثال، در منطقه‌ای با تراکم ۱۲۰ درصد، ممکن است محدودیت ارتفاع ۱۰ متر وجود داشته باشد، که سازنده را مجبور به ساخت ۲ یا ۳ طبقه با ارتفاع هر طبقه متناسب می‌کند.

۵. مزایا و معایب تراکم ۱۲۰ درصد

مزایا:

• استفاده بهینه از زمین: در شهرهایی که با محدودیت زمین مواجه هستند، این تراکم می‌تواند به بهره‌برداری بهینه از فضا کمک کند.
• کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز: با کاهش تعداد طبقات نسبت به زمین‌های بزرگتر، هزینه‌های ساخت‌وساز ممکن است کمتر باشد.

معایب:

• محدودیت‌های فضایی: تراکم ۱۲۰ درصد ممکن است سازنده‌ها را از ایجاد ساختمان‌های بلندتر و بزرگتر محدود کند، که این امر در مناطقی با تقاضای زیاد مسکن یا فضاهای اداری مشکل‌ساز خواهد بود.
• فشار بر زیرساخت‌های شهری: افزایش تراکم می‌تواند فشار بیشتری بر زیرساخت‌های شهری مانند حمل‌ونقل عمومی، آب و برق و فاضلاب وارد کند.

۶. جمع‌بندی

تراکم ۱۲۰ درصد به معنای ایجاد توازنی بین استفاده کارآمد از زمین و حفظ محیط‌زیست شهری است. این تراکم، سازندگان را به بهره‌برداری بهینه از زمین تشویق می‌کند، اما در عین حال ممکن است چالش‌هایی از جمله محدودیت در ارتفاع و تعداد طبقات و همچنین هماهنگی با قوانین منطقه‌بندی به همراه داشته باشد. تصمیم‌گیری در مورد ارتفاع و تعداد طبقات مجاز بستگی به ضوابط شهرداری، نوع کاربری زمین و محدودیت‌های محلی دارد.