مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت قراردادی است که جهت ساخت مجدد و بازسازی خانه های قدیمی و یا حتی ساخت زمین ، فی مابین مالک و سازنده بسته می شود . هدف از مشارکت در ساخت یک معامله برد برد و سرمایه گذاری مشترک بین مالک و مجری است . در این توافق مالک زمین خود را سرمایه کار کرده و مجری یا سازنده تمام هزینه های اداری ، ساخت و اجرا را تقبل می نماید . بسته به میزان سرمایه ای که بری مشارکت عرضه کرده اند ، در نهایت سهم هر یک در بهره برداری از ساختمان تعیین می شود .

سازه ساختمان های جدید بر اساس ضوابط های مهندسی روز دنیا طراحی می شوند و بنای فرسوده شاید دیگر کارایی نداشته باشد مخصوصا در شهری مثل تهران که گسل خیز می باشد ؛ لذا بسیاری از مالکان خانه های قدیمی و کلنگی در پی یافتن شریک سازنده و مناسب هستند تا دارایی خود را برای بهره وروی بیشتر در آینده به او بسپارند . از این رو استحکام بنای ملک های قدیمی با توجه به ضوابط روز دنیا چندان مطلوب و جالب توجه نمی باشد ؛ زیرا می توان با استفاده از انواع قراردادهای توافقی مشارکت در ساخت از ملک خود بهترین بهره را برد .

همچنین با نوسازی خانه‌ها ، فضاهای مناسب ، کارآمد و متناسب با شرایط روز زندگی طراحی می شوند . به طور مثال زیرزمین در خانه ها مانند گذشته کارآمد نیست اما با تبدیل آن به فضاهای مشاعی و خدماتی به نحو خوبی قابل بهره برداری می باشد .

در قرارداد مشارکت در ساخت باید به مواردی توجه و حتما در تعهدات آن ها را قید کرد.

-ملک باید دارای سند رسمی باشد و از صحت مالک یا نماینده قانونی آن مطمئن شد.

-باید دارایی دو طرف این عقد کاملا و شفاف نعیین شود تا هر دو طرف سود ببرند .

-مدت زمان کار و برنامه زمان بندی باید مشخص شود ؛ به این صورت که تاریخی دقیق برای شروع و پایان عملیات محاسبه و مشخص گردد.

-میزان سود و زیان و شرایط آن ها تعیین شود.

-ضمانت اجرا و تحویل انجام شود تا طرفین پشیمان نشوند.

بهتر است هرگونه درخواست نسبت به پلان های معماری در قرارداد اورده شود که این موضوع نیاز به اتود معماری دارد پس بهتر است مالک قبل از قرارداد به دفاتر الکترونیک شهر مراجعه کند و درخواست دستور نقشه دهد و آنرا در اختیار سازنده بدهد تا سازنده به کمک دفاتر طراحی بتواند اتود و طرح معماری که نزدیک به سلایق همدیگر است را به مالک نمایش دهد .

البته به دلیل اینکه معماری ملک را شهرداری بررسی می کند ، ممکن است نقشه های معماری دستخوش تغییر شوند . البته طراح زبده با ضوابط مناطق آشنایی دارد و می تواند طرح معماری را با کمترین تغییرات تهیه کند .

المان های مصرفی در ساخت ساختمان باید در قرارداد بررسی شوند . مثلا سرامیک مصرفی با چه درجه کیفیت و چه مدل ، شیرآلات مصرفی ، کابینت ها و جنس و کیفیت آن ها و ... .

این مسائل وقتی قبل از شروع به کار صحبت شود بهتر است از اینکه در آینده منجر به کدورت و فرسایش مشارکت شود . البته در امروز بسیار درگیری ها بین مالکان و سازنده ها دیده می شود که این موضوع منشاء های بسیاری دارد که از جمله نوسانات هزینه ساخت ، سخت گیری های کارفرما و سازنده و... می باشد .

نحوه محاسبه قدرالسهم طرفین

در انواع قرارداد ها و با توجه به موقعیت و قیمت ملک و هزینه ساخت درصد شراکت طرفین طبق توافق دو طرف تعیین می شود . تقسیم واحدها (تجاری و اداری و مسکونی ) ، تقسیم پارکینگ ها و انباری با توجه به درصد و قدر سهم هر طرف محاسبه می شود و موقعیت آن نیز در مراحل تأییدیه جواز مشخص خواهد شد .

در بعضی مناطق مبلغ بلاعوض به صورت متر مربعی بیان می شود و بلاعوض برای بالانس کردن سرمایه طرفین محاسبه می شود تا آورده های طرفین برابر شود . سازنده این مبلغ را در اختیار مالک قرار می دهد تا مالک حین عملیات ساخت بتواند جایی را برای خود اختیار کند . اما با فرمول های محاسبه بلاعوض این مبلغ نیز مشخص می شود .

فرمول محاسبه بلاعوض

اگر S= (B% * M) - (A% * G )   را فرمول بلاعوض بدانیم :

 قیمت کل ملک را M  در نظر بگیریم

هزینه ساخت را G  در نظر بگیریم

قدرالسهم مشارکت مالک را A%  در نظر بگیریم

قدرالسهم مشارکت سازنده B%  در نظر بگیریم

و مقدار بلاعوض را S  در نظر بگیریم .

مثال : بلاعوض ملکی به ارزش 5 میلیارد و  کل هزینه ساخت2 میلیارد و 500 میلیون  و نسبت سهم درصد 60  به 40 به نفع سازنده به شکل زیر محاسبه می شود :

بلاعوض =  (60 % * 5/000/000/000 ) - ( 40% * 2/500/000/000 ) = 2/000/000/000

البته در قرارداد مشارکت فرمول بالا چندان دقیق نبوده و به توافق طرفین قابل صحبت بستگی دارد . شاید سازنده نیز بنا به موقعیت ملک هزینه های بیشتری را اعمال کند مثلا از مصالح لوکس استفاده کند که این مبلغ بلاعوض باز باید محاسبه و بالانس شود .

نحوه پرداخت بلاعوض هم بسیار مهم است . ترجیح بر آن است که پس از اخذ جواز و هنگام عقد قرارداد مالکین این مبلغ را از سازنده دریافت کنند .

انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به مذاکرات انجام شده حین عقد قرارداد، توافقات متفاوتی جهت انتقال سند صورت می گیرد .

مثلا در یک حالت مشارکت 60   به 40 به نفع مالک ، صاحب ملک این 40% سهم سازنده را در مراحل مختلف بسته به پیشرفت کار به نام سازنده می نماید . در این مثال سهم سازنده از ملک 2 دانگ از 6 دانگ است که بنا به عرف مالک آن را طی 3 مرحله به نام او می کند .

مرحله اول : 8/0 یعنی  ( هشت دهم از یک دانگ ) در مرحله فوندانسیون

مرحله دوم : 8/0 یعنی  ( هشت دهم از یک دانگ ) در مرحله پایان سفت کاری

مرحله سوم : 8/0 یعنی  ( هشت دهم از یک دانگ ) در مرحله اخذ پایانکار از سوی سازنده

در قرارداد نیز یک شخص یا حتی مشاور املاک باید بین طرفین حکم شود تا در بعضی از اختلافات بین طرفین نظر دهد و موضوعات احتمالی که به تعارض بخورند را رفع نماید .

در حالت مرسوم دیگری مالک یا مالکین با تضمین چک موظف می شوند در پایان مراحل مشارکت در ساخت ، جهت انتقال سند به سازنده اقدام نمایند . همانطور که سازنده نیز به واسطه چک تضمینی حسن انجام کار را از نظر کمیت و کیفیت متعهد می گردد .

بعضی افراد نیز در قرارداد خود مراحل مشخصی از کار را با توجه به هزینه ای که سازنده صرف کرده ، مبنای انتقال سند قرار می دهند . به طور مثال :

1.پس از دریافت جواز

2.پس از پایان مرحله سفت کاری

3.پس از تحویل ملک قابل سکونت

4.پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی . برای این مورد نیاز است سازنده پس از اتمام مراحل ساخت ، به اخذ پایان کار ساختمان اقدام کند.

برای دریافت پایان کار نیز نیازی به اتمام مراحل نازک کاری نیست و هرگونه تأخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نباشد ، به مدت قرارداد اضافه می شود . در غیر این صورت مشمول ضرر و زیان می شود .

نکات تکمیلی

-سازنده مبلغی را به عنوان اجاره اسکان موقت به مالک تحویل می دهد .

-پرداخت هر گونه جریمه از جمله جریمه کمیسیون داخلی یا ماده صد ، فضای سبز ، شهرداری ، نظام مهندسی و اموری از این قبیل بر عهده پیمانکار است .

-لزوما سازنده ای که بلاعوض بیشتری بدهد ، سازنده خوبی نبوده . دریافت بلاعوض را با چک بانکی انجام دهید.

-در قرارداد ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر بگیرید تا در صورت عدم وصول چک های بلا عوض و عدم اجرای سایر تعهدات بتوان به آن ها رجوع کرد.

-در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت های " طرفین خیار تدلیس ، خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نماید " قید شود ، بعد از امضای قرارداد دیگر نمی توانید شکایتی تحت عنوان کلاهبرداری یا ادعای ضرر و زیان داشته باشید.

-فهرست کاملی از مصالح و وسایل مرتبط با ساخت و اجرا تهیه شود که تمام نکات و مشخصات همراه آن درج شود ؛ مانند نوع ، جنس ، رنگ ، کارخانه سازنده ، کشور تولید کننده و ... و در کنار آن ها از به کار بردن کلمه "مشابه" جلوگیری کنید تا از هرگونه اختلاف نظر در آینده پرهیز شود .

-با توجه به به روز شدن قوانین در سازمان ها و ادارت ، مالک نسبت به روند کار از متخصصین مشاوره گیرد و در صورت لزوم به اطلاع سازنده نیز برساند .

-حتما نسبت به تعیین حق پارکینگ و انباری اقدام نمایید و بهتر است نسبت به قدرالسهم طرفین آن ها نیز تقسیم شوند . پس از تأیید نقشه و صدور جواز ، نقشه ها پیش نویس شده و انباری و پارکینگ هر واحد با شماره و موقعیت تعیین می گردد تا بعد ها مشکلی پیش نیاید .

-کلیه چک هایی که دو طرف به یکدیگر برای ضمانت اجرایی قرارداد تحویل می دهند ، در حضور کارشناس و شاهد ترجیحا امضاء و مبادله شوند و می توان از آن ها کپی تهیه کرد .

نمونه قراداد مشارکت در ساخت کلیک کنید