قرارداد مجری ذیصلاح

قرارداد مجری ذیصلاح ساختمان

اجرای ساختمان به روش‌های مختلفی انجام می گیرد. مجریان حقیقی و حقوقی وظیفه اجرای ساختمان به نحو احسن و ضمانت اجرای آن را به عهده دارند. طبق اعلام شهردار وقت جناب آقای زاکانی، وزارت راه‌وشهرسازی نامه‌ای به معاونت شهرسازی ومعماری شهرداری ارائه داده که بر استفاده از مجری ذیصلاح و الزامی شدن استفاده از آن در ساخت‌وسازها و درج آن در پروانه ساختمانی تأکید شده‌است.

متداول‌ترین شیوه های اجرای ساختمان در ساخت‌وساز امروزه کشور ما عبارت اند از:

1. اجرای ساختمان توسط شخص صاحب زمین با هزینۀ شخصی و سرپرستی شخص او به نحوی که قرارداد با پیمانکاران جزء توسط شخص صاحب زمین بسته می شود
2. اجرای ساختمان توسط سازندۀ مشارکت در ساخت با هزینۀ شخصی و سرپرستی شخص او به نحوی که قرارداد با پیمانکاران جزء توسط شخص سازنده بسته می شود
3. اجرای ساختمان توسط یک سازندۀ تجربی با هزینۀ صاحب زمین یا مشارکت کننده در ساخت به نحوی که قرارداد با پیمانکاران جزء توسط آن سازندۀ تجربی بسته می شود. این حالت سه نوع قرارداد را شامل می شود. قرارداد ساخت به صورت پیمان مدیریت (درصدی)، قرارداد ساخت مترمربع دستمزدی و قرارداد مترمربع با مصالح
4. اجرای ساختمان توسط یک مهندس سازندۀ ذیصلاح با هزینۀ صاحب زمین یا مشارکت کننده در ساخت به نحوی که قرارداد با پیمانکاران جزء توسط آن سازندۀ ذیصلاح بسته می شود. این حالت سه نوع قرارداد را شامل می شود. قرارداد ساخت به صورت پیمان مدیریت (درصدی)، قرارداد ساخت مترمربع دستمزدی و قرارداد مترمربع با مصالح

با ابلاغ نامه الزام استفاده از مهندس مجری ذیصلاح در تمام پروژه‌های ساختمانی توسط وزارت راه‌وشهرسازی، در تمامی حالات فوق ممکن است مهندس مجری ذیصلاح هم معرفی شود اما کار توسط شخص دیگری اجرا شود. البته در این وضعیت معمولاً عدم حضور مجری برگه گذار در کارگاه توسط ناظر گزارش می شود. اما معمولاً از طرف شهرداری این گزارشات ترتیب اثر داده نمی شود. گرچه تفاوتی هم ندارد چرا که تا وقتی حادثه ای رخ ندهد کسی نه با مجری برگه گذار کاری دارد و نه با سازندۀ تجربی غیر متخصص. اما به محض روی دادن حادثه یا بروز خسارت اولین کسی که در مظان اتهام قرار می گیرد مهندس مجری برگه گذار است. پس از او کسی که با پیمانکاران جزء قرارداد می بسته و یا دستمزد کارگران را پرداخت می کرده است سهم تقصیر می گیرد.

در انواع روش‌های اجرای فوق ممکن است کار توسط همان مجری برگه گذار انجام گیرد. اگر اینچنین باشد بهترین حالت خواهد بود و مهندس مجری که دارای صلاحیت است خودش کار را انجام می دهد و خودش هم مسئولیت آن را می پذیرد و البته حق الزحمه متناسب نیز دریافت می نماید.

متأسفانه در 95 درصد موارد این اتفاق نمی افتد و کارفرمایان اعم از صاحبان زمین یا مشارکت کنندگان در ساخت زیر بار هزینه های واقعی مجری نمی روند. از سوی دیگر بسیاری از مهندسان دارای پروانه نیز به دلیل نیاز مالی بدون در نظر گرفتن مخاطرات و عواقب برگ تعهد مجری اقدام به صدور برگ مجری می نمایند.

یک راه برای نجات مهندس برگه گذار از عواقب حقوقی سنگین برگ تعهد اجرا همان روش استعفا ست که پیشتر گفته شد. البته این روش چالش‌هایی رانیز در پی خواهد داشت چرا که کارفرما به هر حال مبلغی به مهندس مجری پرداخت نموده است و در ازای آن انتظار دارد برگ تعهد اجرا از سوی مجری دچار استعفا و متعاقباً ابطال نگردد. چون در صورت استعفای مجری، شهرداری و مهندس ناظر ممکن است کار را متوقف نمایند و از کارفرما تقاضای معرفی مجدد مهندس مجری نمایند.

برگ مجری به همراه قرارداد مدیریت بر ساخت

راهکار سامان یافتن مجریان ذیصلاح

با توجه به مطالب قبل ملاحظه گردید که مجریان ذیصلاح ریسک بزرگی را متحمل می گردند. از سوی دیگر بازار ساخت و ساز هنوز آمادگی مالی و فرهنگی لازم را پیدا نکرده است تا کارفرما اجرای ساختمان را به طور کامل به مهندس مجری واگذار نماید و هزینه های آن را نیز پرداخت نماید. بسیاری از مهندسان مجری نیز از سر ناآگاهی و نیاز مالی برگ تعهد اجرای ساختمان‌ها را مهر و امضاء می کنند بدون آن که واقعاً اجرای آن ساختمان را بر عهده داشته باشند.

قرارداد مدیریت بر ساخت راه حلی ست که هم کارفرمایان ساختمانی هزینۀ سنگینی بابت اجرای ساختمان پرداخت نخواهند کرد و هم مهندسان مجری با ریسک کمتری برگ تعهد را مهر و امضاء می نمایند و مراحل ساخت ساختمان را زیر نظر خواهند داشت.

نکتۀ مهم در قرارداد مدیریت بر ساخت این است که ابتدا قرارداد بین کارفرما و مهندس مجری امضاء می گردد، سپس مهندس مجری برگ تعهد اجرا را مهر و امضاء می نماید. در این قرارداد موادی گنجانده شده است تا همواره تسلط مهندس مجری بر اجرای ساختمان حفظ شود، اگرچه امور اصلی اجرا از قبیل پرداخت دستمزد کارگران، خرید مصالح و قرارداد با پیمانکاران جزء تماماً توسط شخص کارفرما انجام می گیرد.

برای حفظ تسلط مهندس مجری بر ساخت ساختمان در قرارداد گنجانده می شود که کارفرما موظف است در هر مرحله صلاحیت پیمانکاران جزء و مشخصات فنیِ مصالح مصرفی را کتباً به تأیید مهندس مجری برساند. در صورت امتناع کارفرما از انجام این کار در حین ساخت مهندس مجری می تواند این موضوع را کتباً به مهندس ناظر اعلام و از او رسید دریافت نماید. این قرارداد به مهندس مجری امکان می دهد تا در صورت سرپیچی کارفرما از بندهای قرارداد و استفاده از مصالح نامرغوب و یا بکارگیری پیمانکاران فاقد صلاحیت، ضمن تقدیم استعفای خود به مراجع ذی ربط (شهرداری، نظام مهندسی، ناظر، کارفرما)، قرارداد را فسخ نماید.

البته نکته بسیار مهمی در امضای قرارداد مدیریت بر ساخت وجود دارد که باید دقت ویژه ای نسبت به آن مبذول نمود. آن نکته مهم احراز هویت کارفرماست. مهندس مجری در هنگام اجرای قرارداد باید توجه کند کارفرمایی که قصد دارد قرارداد با او امضاء کند چه سمتی در پروژه دارد. اگر صاحب زمین است باید اصل سند زمین و کارت ملی او را بخواهد و مطابقت دهد تا از هویت او مطمئن شود. اگر سازندۀ مشارکت در ساخت است باید اصل سند و قرارداد مشارکت و وکالتنامه از صاحبان زمین و کارت ملی او را بخواهد و با انطباق این مدارک هویت او را احراز نماید. در سایر موارد و خصوصاً در کارهای بزرگ توصیه می شود مهندس مجری از مشاورۀ افراد مطلع و آشنا با مسائل حقوقی بهره گیرد.

مدارک لازم جهت تأیید قرارداد مجری در سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان

• قرارداد پیمان مدیریت (واحد کپی طبقه منفی دو نظام مهندسی استان تهران)
• شرایط عمومی قرارداد(واحد کپی نظام مهندسی استان تهران)
• جدول زمان بندی(واحد کپی نظام مهندسی استان تهران)
• تعهد مالک و مجری محضری شده(واحد کپی نظام مهندسی استان تهران)
• فرم خود اظهاری(واحد کپی نظام مهندسی استان تهران)
• شرایط خصوصی قرارداد
• اصل پروانه مهندس مجری