ضوابط طراحی معماری

جهت شروع هر گونه کار طراحی معماری ، نیاز به آشنایی با یک سری ضوابط و مفاهیم است که محدوده و اساس کار را تعریف می کنند . با توجه به کاربری زمین و تعداد طبقات و نیاز های پروژه ، ضوابط مختلف به کار می روند . طراحان می بایست با در نظر گرفتن این الزامات ، بهترین طرح ممکن برای برآورده شدن نیاز ها و تأمین ابعاد بصری و زیبایی شناختی را بوجود آورند.

ضوابط طراحی از جانمایی توده ساختمان تا طراحی فضاهای داخلی را دربر می گیرند .

از این رو گروه معماری مهندسان شهر در این مقاله کلیاتی راجع به ضوابط و چیستی مفاهیم ارائه می دهد.

زیربنا

مجموع مساحت تمام طبقات ساختمان را از پایین ترین سطح ساخته شده تا طبقه زیر بام ،  زیربنا می گویند.

دستور نقشه

با مراجعه مالک به دفتر خدمات الکترونیک و در خواست تشکیل پرونده جهت اخذ جواز ساخت و ساز ، مدرکی با عنوان دستور نقشه تحویل وی می گردد که تمام اطلاعات لازم برای طراحی ساختمان را داراست . از جمله شمالی یا جنوبی بودن ، ابعاد دقیق زمین ، عرض گذرهای مجاور ، تعداد طبقات و تراکم مجاز ، سطح اشغال و طول پیشروی ، کاربری ملک و ... .

ضریب تراکم مجاز و سطح اشغال

ضریب تراکم مجاز ساختمانی (ضریب سطح زیربنا) عبارت است از نسبت زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت که واحد نداشته و با درصد معرفی می شود . مشاعات ، انبار و پارکینگ جزء این تراکم محسوب نمی شوند . به عبارتی زیرزمین و همکف با کاربری مشاع ، در تراکم محسوب نمی شود .

به طور مثال در قطعه زمینی به مساحت 240 مترمربع که دارای تراکم 240 درصد است ، می توان معادل 240 درصد مساحت زمین را ساخت . (240 %*240  = 576) طبق معادله داخل پرانتز جمعا 576 مترمربع زیربنا قابل احداث خواهد بود. چنانچه سطح اشغال 60درصد باشد ، ساختمان 4 طبقه روی پیلوت است .

-درز انقطاع استاندارد ساختمان باتوجه به ارتفاع ، در تراکم محسوب نمی گردد.

-فضاهای روباز مشرف به حیاط یا گذر با هر مساحتی که جانمایی شوند ، در زیربنا و تراکم محسوب نمی گردد (البته چنانچه در دیواره های این نورگیرها واحدهای مسکونی مستقل طراحی شوند ، بایستی حداقل ابعاد گفته شده رعایت گردد) .

سطح اشغال عبارت است از درصد نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین در همکف . برای طبقات مختلف درصد ساخت نیز در جدول مشخص می شود. گاهی درصد سطح سطح اشغال در طبقات متفاوت است که متأثر از موارد مختلفی است ؛ اما به هر حال با فرمول سطر اول برای هر طبقه قابل محاسبه خواهد بود.  

در دستور نقشه ملک میزان درصد سطح اشغال جهت احداث ساختمان و همچنین تراکم مجاز تعیین می گردد . شهرداری ها با توجه به طرح تفصیلی ، شرایط شهری و جمعیت ساکن در شهر  تراکم ساختمانی را در نظر گرفته و هنگام ساخت و ساز مجوز های لازم رابر آن اساس صادر می کنند و در نهایت تعداد ساختمان ها و جمعیت منطقه قابل کنترل می باشد . در طرح تفصیلی با توجه به عرض گذرهای مجاور ، مساحت زمین و پهنه وقوع ملک درصد سطح اشغال و تراکم مجاز ارائه شده است .

-کانال های عمودی جهت تأسیسات تهویه و تأسیسات مکانیکی و الکتریکی که فاقد اندازه های استاندارد و به اندازه نیاز تجهیزات طراحی می شوند که اصطلاحا داکت گفته می شوند ، در زیربنا و تراکم مجاز ساختمان محسوب می شوند .

حداکثر پیشروی مجاز

این ضابطه امکان افزایش درصد ساخت را به میزان قابل توجهی در اختیار می گذارد . همانطور که گفته شد درصد سطح اشغال به ما می گوید چه مساحتی از زمین در همکف قابل ساخت می باشد . درصد اعمال شده بر مساحت ، بر طول زمین نیز قابل اعمال است و چه از راه محاسبه مساحت و چه از طریق محاسبه درصد طول زمین می توان محدوده ساخت را تعیین کرد .

به طور مثال زمینی به ابعاد 25متر در 10 متر موجود است و سطح اشغال 60 درصد تعیین گشته . میزان طول پیشروی مجاز از بر ساختمان 60درصد از 25 متر ؛ برابر با 15 متر است . با استفاده از  ضابطه پیشروی ، 2 متر به طول مجازی که محاسبه شد در سمت حیاط اضافه می گردد .

البته این پیشروی شرط هایی دارد که مهم ترین آن کسب رضایت و اجازه همسایه است . زیرا 2 متر جلو رفتن ممکن است باعث آزار و اذیت همسایگان شود . چنانچه با این مورد موافقت نشود ، از گوشه های اضلاع بنا با پخ 45 درجه این پیشروی قابل اجرا خواهد بود .

پیش آمدگی و کنسول

در فرم دستور نقشه اطلاعات مربوط به امکان استفاده از کنسول نیز درج می شود . در ساختمان های شمالی ما فاقد کنسول در خیابان هستیم اما در ساختمان های جنوبی و بناهایی که در سر نبش خیابان قرار می گیرند ، بسته به عرض خیابان مجاز هستیم مقداری را به عنوان کنسول در طبقات بالای همکف پیشروی کرده و به زیربنای ساختمان اضافه کنیم . برا اساس پهنای خیابان موارد زیر مجاز می باشند :

1.در خیابان های با عرض کم تر از 10 متر اجرای کنسول مجاز نمی باشد.

2. در خیابان های با عرض 10 تا 12 متر اجرای کنسول  به عمق 60 سانتی متر مجاز می باشد.

3. در خیابان های با عرض 12 تا 20 متر اجرای کنسول  به عمق 80 سانتی متر مجاز می باشد.

4.در خیابان های با عرض بیش از 20 متر اجرای کنسول به عمق 1.20 متر مجاز می باشد.

طبق مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ضوابطی درباره پیش آمدگی ها در بنا وجود دارد که چنانچه ایجاد کنسول در طبقات مجاز باشد ، رعایت آن ها نیز الزامی است .

پیش آمدگی ها اساسا به دو صورت به کار می روند :

1.پیش آمدگی در معابر عمومی

2.پیش آمدگی در محدوده مالکیت

-هیچ قسمتی از ساختمان نباید به داخل پاسیو و حیاط خلوت تعبیه شده در بنا پیش آمدگی داشته باشد .

پیش آمدگی در معابر عمومی

-معبر مجاور بنا دارای ابعاد معینی می باشد به این صورت که معابر دارای پهنای کم تر از 12 متر و معابر موسوم به بزرگراه ، امکان اجرای پیش آمدگی وجود ندارد.

-در معابر بین 12 تا 20 متر پیش آمدگی با عمق حداکثر 80 سانتی متر و فاصله افقی باقی مانده در پیاده رو حداقل 80 سانتی متر ، در ارتفاع بیش از 3.5 متر مجاز است .

-امکان اجرای هیچ گونه لوله کشی و نصب لوازم تأسیساتی در جداره خارجی پیش آمدگی های طبقات و بام وجود ندارد .

-پیش آمدگی در معابر زیر 12 متر مجاز نیست ؛ مگر آنکه در طرح توسعه و عمران شهری یا ضوابط شهرسازی مصوب شهری یا منطقه ای ، ضمن رعایت الزامات به گونه ای دیگر تعیین شده باشد .

-چنانچه عرض معبر بیش از 20 متر باشد ، با ارتفاع بیش از 3.5 متر عمق پیش آمدگی می تواند تا 1.20 متر افزایش یافته و فاصله افقی نیز حداقل 80 سانتی متر باشد .

-قرار گیری هر گونه المان در نمای خارجی مانند ستونک های نما و طرح نماسازی ، قرنیز ، لوله آب باران و همچنین پله یا رمپ ورودی  که در محدوده ارتفاعی حداقل 3.5 متر زیر پیش آمدگی قرار گرفته باشد ، با عمق بیرون زدگی حداکثر 10 سانتی متر مجاز می باشند .

-درب هایی که به دلیل موارد ایمنی به سمت بیرون باز می شوند ، علاوه بر نصب علائم احتیاط در صورت باز بودن نباید بیش از 10 سانتی متر وارد حریم معبر عمومی شوند .

پیش آمدگی در محدوده مالکیت

-پیش آمدگی در تمام طبقات یا بخشی از طبقات ساختمان در محدوده مالکیت ، به شرطی که در حد و حدود سطح اشغال اعلام شده از جانب شهردای باشد ، مجاز است و ارتفاع مورد نیاز برای اجرای آن حداقل 2.70 متر است .

-سایبان یا باران گیر در لبه خارجی ساختمان با عمق 80 سانتی متر در ارتفاع حداقل 2.70 متر از سطح زمین ، با رعایت فاصله حداقل 80 سانتی از لبه ملک مجاور ، مجاز است .

پیش آمدگی زیرزمین

-پیش آمدگی زیرزمین ساختمان به طوری که از محدوده مالکیت به سمت معبر تعرض کند ، ممنوع است .

-تعبیه مجراهای خارجی نور و هوا در حدود مالکیت و خارج از سطح اشغال تعیین شده منوط به کسب مجوز از شهرداری و مراجع صدور پروانه است و همچنین در صورتی مجاز تلقی می شود که به جزء نورگیری و تهویه برای مقاصد دیگری استفاده نشود . این مجراها بسته به فضای زیرزمین ، برای انتقال نور و هوا می توانند در راستای جدازه باز خارجی ادامه یابند .

-پیش آمدگی زیرزمین خارج از سطح اشغال اعلام شده اما در داخل محدوده مالکیت مشروط به انطباق با طرح های مصوب توسعه و عمران شهری و اخذ مجوز از مراجع صدور پروانه مجاز است و باید تابع الزامات زیر باشد :

1. تراز روی سقف آن بیشتر از بالاترین تراز مجاز برای محوطه ساختمان نباشد و باعث اختلال در عملکرد ، نورگیری و سایر الزامات فضاهای ساختمان ، محوطه اطراف و ساختمان های زمین های همجوار نشود .

2. در صورتی که از سقف آن برای عبور وسایل نقلیه استفاده شود ، بایستی مقاومت مکانیکی آن برای تحمل وزن لازم در نظر گرفته شود .

3. در سقف آن به جمع آوری و هدایت آب باران و عایقکاری رطوبتی توجه شود .

4. پیش آمدگی در زیرزمین موجب اختلال در ایمنی و پایداری ساختمان و یا تأمین حداقل الزامات در ساختمان یا محوطه به طور مثال فضای سبز نشود .

پاسیو یا نورگیر

پاسیو ها از عناصر مهم طراحی به خصوص در مجتمع ها می باشند . به صورت یک کانال و شفت عمودی عمل می کنند که امکان ورود نور و هوا از سقف را به داخل می دهند و پنجره های تعبیه شده در دیواره ها ، آن را به داخل فضا هدایت می کند . فضاهایی که از پاسیو نور می گیرند با توجه به درجه یک یا درجه دو بودن در تعیین ابعاد آن مؤثرند .

ضوابط پاسیو در ساختمان مسکونی در مبحث 4 شرح داده شده است که به صورت خلاصه برای مخاطبان بیان می کنیم .

در طراحی معماری ساختمان های مسکونی چنانچه ابعاد و مساحت استاندارد پاسیو ها رعایت گردد ، جزء تراکم و زیربنا محسوب نمی شوند .

ضوابط پاسیو برای طراحی ساختمان های مسکونی دارای یک واحد تا 5 طبقه

الف) ساختمان های با مساحت زمین حداقل 200 مترمربع :

در این دسته ساختمان ها حداقل مساحت پاسیو برای نورگیری فضاهای اصلی درجه یک (اتاق خواب ، هال و پذیرایی و نشیمن ) 12 مترمربع و رعایت حداقل عرض 3 متر الزامی است. در صورت نورگیری آشپزخانه که فضای درجه دو تلقی می گردد ، ابعاد پاسیو به 6 مترمربع و حداقل عرض 2 متر تقلیل می یابد .

ب) ساختمان های با مساحت زمین حداکثر 200 مترمربع :

در این ساختمان ها حداقل مساحت پاسیو جهت استفاده فضاهای اصلی 6% مساحت زمین (پس از اصلاحی) و برای آشپزخانه 3% مساحت زمین در نظر گرفته می شود . در هر دو حالت نیز عرض حداقل 2 متر لحاظ می شود .

ضوابط پاسیو برای طراحی ساختمان های مسکونی دارای بیش از 2 واحد تا 6 طبقه

چنانچه در طراحی معماری واحدهای مسکونی ، دو واحد مستقل از هم از یک پاسیو مشترک برای فضاهای اصلی نور بگیرند ، فاصله بین پنجره های مقابل آن ها حداقل 6 متر باید باشد . اگر فضاهای درجه دو ( برای یک واحد یا هر دو واحد ) از این پاسیو مشترک استفاده کنند ، طول جدا کننده پنجره ها به 4 متر کاهش می یابد .

-در صورت طراحی بالکن در پاسیو ، فاصله بالکن تا پنجره یا بالکن مقابل ملاک عمل می باشد.

-در طراحی نقشه فضاهایی که از پاسیو یا حیاط خلوت های مشرف به حیاط همسایه نور می گیرند ، ارتفاع پنجره نورگیر و بازشو از کف طبقه برابر با 1.70 متر می باشد و پایین تر از این ارتفاع با مصالح صلب و یا شیشه مشجر غیر بازشو  بایستی پوشش داده شود .

-در ساختمان های غیر مسکونی (تجاری ، اداری و ... ) در صورتی که مساحت نورگیر طراحی شده 25 مترمربع یا بیشتر باشد ، جزء تراکم و زیربنا محسوب نمی گردد .

-در مواردی که پاسیو مجاور ملک همسایه و درز انقطاع محاسبه شده تعبیه شود ، ملاک عمل برای رعایت حداقل های 2 یا 3 متر ، دیوار همسایه ( بدون احتساب عرض درز انقطاع ) می باشد.

نکات تکمیلی

-در صورت مسقف شدن پاسیو با مصالح شفاف ، جهت تهویه کافی آن بازشو ها وتمهیداتی بایستی در نظر گرفته شوند .

-تمام حیاط خلوت ها و پاسیو ها باید دارای دسترسی مناسب جهت نظافت باشند .

-چنانچه طبقات پایینی ساختمان برای پارکینگ مورد استفاده باشند ، پاسیو طراحی شده نباید تا آن طبقه ادامه یابد و در صورت ادامه یافتن باید کاملا به نحوی دوربندی شوند که امکان انتقال دود به این مجرای نور و هوا نباشد تا از این طریق مزاحم آسایش فضاهای اقامت و استراحت نشود .

-استفاده از مصالح شفاف در کف پاسیو های امتداد نیافته تا پایین ترین سطح (طبق مورد بالا) به عنوان نورگیر سقفی برای پارکینگ ، در صورت به کارگیری مصالح غیرریزنده مقاوم در برابر ضربه و آتش و حرارت بلامانع می باشد .