راهکار پیش روی تفاوت ابعاد ملک و سند در اخذ جواز ساخت

مارا در اینستاگرام فالو کنید... اخبار تخصصی مهندسی و ساختمان (@mohandesann) • Instagram photos and videos

یکی از بیشترین مورد هایی که سبب اصلاح اسناد مالکیت میشود اضافه مساحت حاصله در املاک ثبت شده میباشد...

مالکان زمین هنگام مراجعه به دفاتر خدمات برای تشکیل پرونده ساختمانی ممکن است با مشکلی رو برو شوند که روند اخذ جواز را طولانی تر سازد و آن تفاوت ابعاد سند و ملک می باشد. بطوریکه ابعاد واقعی ملک مود نظر بیشتر از ابعاد قید شده درون سند باشد. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی که گریبانگیر پروژه های ساخت است این نوشتار به شما کمک خواهد کرد.

 پس از طی شدن روند صدور پروانه ساختمانی با صدور دستور نقشه ساخت، مساحت ملاک عمل ساخت مشخص می گردد که در اکثریت موارد، مساحت قید شده در سند می باشد. این در حالی است بسیاری از متقاضیان به گره ای جدید در کار خود بر می خورند و آن تفاوت ابعاد واقعی ملک با سند موجود می باشد. که این مسئله با دو نوع بروز میکند: اول اینکه مساحت سند بیشتر از ملک است. در این صورت تنها راه اصلاح ابعاد حین ساخت و رفع معارضات می باشد. حالت دوم زمانی رخ میدهد که مساحت و یا ابعاد واقعی ملک مود نظر بیشتر از ابعاد قید شده درون سند باشد.

از جمله علت های اضافه مساحت در املاک جابجایی املاک، تغییر طول اضلاع و اشتباه در محاسبه مساحت اولیه می باشد و با توجه به امکانات مهندسی و نقشه برداری گذشته که دقت کمتری نسبت به امروز داشته این امر بدیهی است و این مورد بیشتر در ملک ها و ساختمان های قدیمی و بافت های فرسوده بروز میکند.

در اینگونه موارد در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و یا تجاوزی به مجاورین نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و زینفغ می تواند از مزایای اضافه متراژی که به ملک و یا بنایش اضافه شده استفاده نماید و یا اگر برنامه ای برای فروش ساختمان پس از اتمام پروژه خود دارد، با توجه به ضریب اضافه تراکم ملک سود عائده تا چندین برابر افزایش خواهد یافت. این امر سازندگان را مجاب میکند تا با مراجعه به اداره ثبت و طی مراحل قانونی مورد نیاز در پی اصلاح سند ملکشان بر آیند.

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک به دو دسته صورت قابل تصور می باشد:

الف - اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در وضیعتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد اما حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که نیاز به اصلاح دارد. به بیان دیگر یک یا چند طول ضلع های اضافه داشته که در این صورت بعد از بدست آوردن نقشه وضع موجود و بدست آوردن نقشه کادر که حاوی همه ی گذرهای منتهی و مجاورین به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز قابل امکان است. این حالت نیز به سه دلیل ممکن است رخ دهد:

۱ - تجاوز ملک به گذر های موجود.

۲- تجاوز ملک به ملک های همسایه.

که در مورد 1 (تجاوز به گذر) پس از استعلام از شهرداری و مشخص شدن عرض گذر شهرداری تصمیم گیری نهایی را به اداره ثبت واگذار میکند.

در مورد 2 ( تجاوز به ملک مجاور) نیازمند کسب رضایت همسایگان میگردد و پروسه اصلاح سند را طولانی را طولانی تر میکند. در این صورت وفق بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی اصلاح و بهبود وضع املاک که با تنظیم صورت جلسه توافق و سند رسمی و پرداخت عوارض و حقوق  مربوطه امکان پذیر است.

 ب - اضافه مساحت ناشی از خطا و اشتباه:

زمانی که مساحت ملک با سابقه های ثبتی و سند مالکیت مطابقت ندارد برای نمونه زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی دارد. اضافه مساحت در چنین املاکی خیلی و فراوان مشاهده میشود. در این صورت پس از بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده149 الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد  و موضوع از مصادیق بارز ماده 149 الحاقی قانون ثبت میباشد. ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند آغازین خواهد داد.

لکن با توجه به موارد فوق و نیز اینکه پروسه اداری لازم برای اصلاح ابعاد سند همانگونه که بیان شد یک پروسه میان اداری است که نیازمند اقدامات گوناگون است و در مواردی نیازمند صرف زمان و پیوند های بخصوصی بین اجزا خدماتی موجود میابشد. این امر بسیاری از ذینفعان و سازندگان را از اقدام برای اصلاح سند خود منصرف میسازد. تا جایی که به ادعای برخی از مراجعین این امر گاها کارشناسان ثبت به آنان انصراف از پیگیری و رها سازی زمین را پیشنهاد میکنند و از مزایای قابل استفاده مذکور باز می مانند.

تلفن مشاوره: 09121766994