کاهش قیمت وام مسکن / نرخ سود موثر اوراق ۳۰ مهر کاهش یافت

هزینه خرید اوراق تسه در بازار با اندکی کاهش نسبت به روز سه شنبه به 91 هزار و 850 تومان رسید. این کاهش قیمت، نرخ سود موثر برای مجردها و متاهلین را نیز کمی کاهش داد.

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خریداوراق مسکن

در روز 30 مهر ماه بانک مسکن اعلام کرد هر ورق از اوراق تسه در بازار قیمتی معادل با تقریبا 92 هزار و 840 تومان دارد. این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام کرده است، مجرد ها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود.

بر این اساس هزینه کل خرید اوراق تسه به منظور اخذ وام مسکن در روز جاری برای مجردها 25 میلیون و 720 هزار تومان و برای متاهلین 44 میلیون و 91 هزار تومان برآورد شده است.

نرخ سود موثر وام مسکن

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد؟

برای محاسبه این نرخ بایستی مبلغ تمام دریافتی ها و پرداختی ها طی سالهای آینده به « ارزش فعلی» تبدیل شده و سپس مجموع آنها ( با مقادیر مثبت و منفی)، بایستی برابر صفر قرار داده ‌شود. به عبارت دیگر درآمدهای تنزیل شده در طول دوره بازگشت سرمایه با هزینه‌های تنزیل شده در همین دوره برابر قرارداده می‌شوند و بر این اساس نرخ بازگشت نامعلوم، تعیین می‌شود. به این ترتیب، مقدار همه دریافتی‌ها، با مجموع پرداختی‌ها معادل می‌شود. با تشکیل این معادله، می‌توان نرخ بازده داخلی را محاسبه کرد.

درهمین راستا نرخ اسمی برای اتخاذ وام 17.5 درصد اعلام شده است. اما این سود در شرایطی است که در قبال اخذ وام هزینه ای پرداخت نشده باشد. در شرایطی که برای اتخاذ وام هزینه خرید اوراق نیز متحمل میشود در محاسبه نرخ سود بایستی مبلغ هزینه را از کل مبلغ دریافتی وام کسر کرد. در اینصورت کاهش مبلغ دریافتی بر میزان سود بانکی وام خواهد افزود.

با توجه به اینکه هزینه اوراق برای مجردها در روز چهارشنبه 25 میلیون و 720 هزار تومان و برای متاهلین 44 میلیون و 91 هزار تومان محاسبه شده است. بنابر توضحیات یاد شده با کسر این هزینه ها از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجرد ها از 17.5 درصد به 23.15 درصد و برای متاهلین به 22.98 درصد افزایش می یابد.

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که امروز برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و بایستی آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 185 میلیون و 829 هزار تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 344 میلیون و 16 هزارتومان برآورد می شود.