نقل از بازار: گروه ایران: بخش مسکن، به عنوان یکی از بخش های اقتصاد ایران و اقتصاد هر کشوری، جایگاه قابل توجهی دارد و در اقتصاد ایران، بازار مسکن یکی از بازارهای جذاب برای کارهای دلالی و واسطه گری است و بنا به مشکلات اقتصادی، هر چند سال یک بار، یک شوک تورمی به بخش مسکن هم وارد می شود.
از طرفی، کمبود مسکن در کشور وجود دارد و در همه سال های اخیر هیچ گاه تولید سالیانه مسکن کشور، به یک میلیون واحد مسکونی مورد نیاز نرسیده است. در گفت و گوی «بازار» با مهندس منصور بهادری، نایب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان ایران و فعال صنعت ساختمان، دلایل ضعف عملکرد اقتصاد ایران در حوزه ساخت و از بررسی شده است.
ما در حال حاضر، سالانه به ۲ میلیون مسکونی نیاز داریم اما باید بررسی کنیم که چه مشکلاتی وجود دارد. در دولت آقای احمدی نژاد، کارهای مثبتی در زمینه تولید مسکن انجام شد. من اِشکالی که به آن کار و پروژه [مسکن مهر] دارم این است که تصدی گری دولت زیاد بود
*آمار سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می دهد که تعداد خانوار ۲۴ میلیون بوده و تعداد واحد مسکونی ۲۵ میلیون بوده است و دو میلیون و ۵۰۰ هزار از این واحدهای خالی از سکنه بوده است. در حال حاضر مجلس به دنبال تصویب قانونی است که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود.
از طرفی، درباره توان ساخت و ساز کشور و تعداد واحد مسکونی مورد نیاز آمارهای مختلفی ارائه می شود. به نظر شما، چرا توانمندی کشور در حوزه ساخت و ساز معلوم نیست و کسری مسکن داریم؟
دولت و مرکز آمار ایران و همچنین مرکز پژوهش های مجلس، آمارهایی را اعلام می کنند ولی پارامترهای زیادی در بخش مسکن تاثیرگذار است. در سال های اخیر اعلام شد که از سال ۱۳۹۸ تا سال ۱۴۰۵ به ۲۲ میلیون واحد مسکونی نیاز است و باید ساخته شود. در دولت آقای احمدی نژاد، واحدهایی که ساخته شد، بخشی از نیازهای مسکن را تامین کرد.
این نیازها نیز ثابت نیست و متغیر است. سالیانه صدها هزار ازدواج انجام می شود و آنها نیاز به مسکن دارند و از طرفی، بحث بازسازی بافت های فرسوده مطرح است. از یک طرف، نیاز خانوارهای بدون خانه نیز مطرح است. در مجموع ۴ عامل در این حوزه باید مورد توجه قرار بگیرد و یکی از مهمترین آنها، خانوارهای بدون خانه است. همچنین باید بازسازی و بهسازی بافت فرسوده را در نظر بگیریم. تقاضای جدید بازار مسکن که شامل ازدواج بوده، یک عامل دیگر است. یک عامل دیگر، ذخیره طبیعی مسکن است.
ما اگر همه اینها را حساب کنیم ما در حال حاضر، سالانه به ۲ میلیون مسکونی نیاز داریم اما باید بررسی کنیم که چه مشکلاتی وجود دارد. در دولت آقای احمدی نژاد، کارهای مثبتی در زمینه تولید مسکن انجام شد. من اِشکالی که به آن کار و پروژه [مسکن مهر] دارم این است که تصدی گری دولت زیاد بود.
*در همان زمانی که آقای احمدی نژاد طرح مسکن مهر را مطرح کرد بحث این بود که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. در مجموع ساخت و ساز دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در دولت آقای احمدی نژاد شروع شد. آقای روحانی، رئیس جمهور در اول آبان ۱۳۹۹ گفتند که در کل دولت قبل و تا سال ۱۳۹۲ فقط ۶۰۰ هزار واحد تکمیل شد و یک میلیون و ۳۵۰ هزار واحد در زمان دولت خودش تکمیل شده.
در دولت آقای احمدی نژاد چند سال فرصت بود ولی فقط ۶۰۰ هزار واحد ساخته شده. در آن چند سال همه واحدها تکمیل نشدند.
واحدهای مسکن مهر در دوره آقای احمدی نژاد تکمیل شده بودند ولی بحث زیرساخت ها و مباحث حقوقی و معارض ها مطرح بود. من آماری را که آقای روحانی مطرح کرده اند، قبول ندارم. من خودم در زمان دولت آقای احمدی نژاد، در حوزه طراحی و نظارت پروژه های مسکن مهر، دخیل بودم و تا حدود زیادی می دانم که مثلاً در استان های کرمانشاه و ایلام و شهرهای پیشوا و ورامین (دو شهر استان تهران)، وضعیت به چه صورت بوده است. چرا که ما بر پروژه های مختلفی نظارت کردیم.
*اگر فرضاً بحث ایجاد زیرساخت هایی مثل خیابان کشی و جدول گذاری اطراف مسکن مهر را در نظر نگیریم به نظر شما، در زمان آقای احمدی نژاد چند واحد مسکن مهر تکمیل شده بود؟
من با توجه به این که دست اندار کار بوده ام، می توانم بگویم اغلب پروژه ها تکمیل شده بود. شاید بتوانم بگویم بالای ۸۰ درصد واحدها در زمان آقای احمدی نژاد، تکمیل شد. البته بخشی از مشکلات ایجاد شده به قراردادها برمی گردد. قراردادهایی که در زمان آقای احمدی نژاد داشتیم قراردادهای دو جانبه، سه جانبه و چهار جانبه بود. در بخشی از پروژه ها، خود وزارت راه و شهر سازی، پیمانکار گرفته بود و این پیمانکاران، به طور مستقیم با این وزارتخانه کار می کردند.
بعضی پروژه ها، در قالب قرارداد چهار جانبه بودند و تعاونی های مسکن، متولی این کار بودند یعنی متقاضیان مسکن مهر، در این تعاونی ها ثبت نام می کردند. تعاونی ها، این کار را انجام می دادند و انتخاب پیمانکار پروژه را هم به عهده داشتند. نمی خواهم از فعل جمع استفاده کنم ولی درصد محدودی از این تعاونی ها، وارد حاشیه شدند و بحث های مالی پیش آمد. در مورد آن درصد جزئی تعاونی ها، مسائل حقوقی به وجود آمد. بحث دیگر این بود که برخی زمین ها معارض داشتند.
*یک هدف دولت در آن زمان این بود که فعالیت در قالب تعاونی را ترویج بدهد.
بله. البته تعاونی ها، خیلی خوب کار کردند و فقط بخشی جزئی از آنها دچار مشکل شدند. با توجه که این که من با تعاونی های مختلفی در شهرهای مختلف کار کردم، می دانم که خوب کار کردند و خوب هم پاسخ دادند. در اینجا، دولت نقش نظارت داشت و تصدی گری نبود. در پروژه هایی که وزارت راه و شهر سازی، خودش با پیمانکار قرارداد می بست، تصدی گر وجود داشت ولی در تعاونی ها، دولت نقش نظارتی داشت. اساساً هر جا که دولت، تصدی گری خودش را کم می کند و به سمت نظارت پیش می رود، می تواند موفق تر عمل کند.
*در حال حاضر ۱۰۰ هزار واحد از واحدهای ساخته شده مسکن مهر، مشتری ندارد. آیا در همان پروژه هایی که دولت تصدی گری کرد این اتفاق افتاده است؟
بله. این واحدها توسط تعاونی ها ساخته نشده اند. وزارت راه و شهر سازی و اداره کل راه و شهر سازی استان ها، بر مبنای واقعیت نیاز سنجی نکردند و مثل تعاونی ها پیش نرفتند. این واحدها اول ساخته شده و بعد به دنبال مشتری است ولی نیاز سنجی درستی انجام نشده. برای مثال، در دهلران ما (استان ایلام) بدون توجه به شرایط اقلیمی و نیازها، یک تعداد مسکن مهر ساخته شد ولی بعداً مجبور شده به دنبال مشتری بگردد.
*الان واحدهای مسکن مهر دهلران مشتری ندارد؟
من در مورد واحدهای دهلران اطلاع دارم که اصلاً مشتری نداشت. بعداً این بحث مطرح شد که این واحدها به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا نهادهای خاص داده شود. اساساً نقش دولت ها در تمام دنیا، نظارت است. عمر مفید ساختمان در دنیا، حداقل ۱۰۰ سال است ولی در ایران، میانگین عمر مفید ساختمان بین ۲۵ تا ۳۰ سال است.
شاید یک ساختمان در ایران باشد که ۱۰۰ سال عمر کرده باشد ولی ما میانگین عمر ساختمان ها را در نظر داریم. همان طور که وقتی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران را ۲۴ میلیون تومان اعلام می کنیم، این طور نیست که در پایین شهر و بالای شهر، همین قیمت باشد. در بالای شهر، قیمت هر متر مربع برخی ساختمان ها فرضاً ۱۱۰ میلیون تومان است و در پایین شهر، متری ۱۰ میلیون تومان است و میانگین قیمت همه مناطق شهر تهران ۲۴ میلیون تومان می شود. میانگین عمر ساختمان در ایران ۲۵ سال است ولی عواملی در این زمینه دخیل است. همان عواملی که به قیمت مسکن دامن زده، به این موضوع نیز دامن زده.
*اگر مصالح ساختمانی کیفیت نداشته باشد و نظارت بر ساخت و ساز انجام نشود، عملاً ۲۵ سال عمر مفید ساختمان ها هم نمی تواند واقعیت داشته باشد.
کاملاً درست است ولی ما برای این که یک محصول استاندارد، تحویل بهره بردار بدهیم باید حلقه های زنجیره تولید استاندارد باشند تا آن محصول استاندارد بسازیم. بر این اساس، باید قانونگذار ما به طور دقیق و شفاف، قانون وضع کند و قوانین ما، زیاد قابل تفسیر نباشند. ساختمانی که فقط ۱۰ سال عمر دارد به خاطر سود محوری و نفع بیش تر، تخریب می شود تا ساختمانی با چهار طبقه بیش تر ساخته شود، بحث عمر مفید ساختمان در میان است. با این تخریب، این ساختمان جوانمرگ شده و این آمار، در آمارهای ما می آید.
گاهی ساختمان های موجود ما، در اوج جوانی، جوانمرگ می شوند. به همین دلیل، ما قانون دقیق و شفاف نیاز داریم. اگر قانونگذار بگوید ساختمان ساخته شده را نمی توان قبل از ۴۰ سال تخریب کرد، میانگین عمر مفید ساختمان ما پایین نمی آید.
یک بخش دیگر مساله، به مصالح ساختمانی برمی گردد. مصالح ساختمانی ما، در داخل کشور تولید می شوند یا از خارج از کشور می آیند. در شرایط فعلی، ما نیازی به ورود مصالح ساختمانی از خارج از کشور نداریم مگر این که کالای لاکچری (لوکس) باشد. برای نیاز عموم، کارخانجات و صنعت کشور ما، پاسخگوی نیاز صنعت مسکن است.
*در مورد مصالح ساختمانی هم این موضوع مطرح می شود که اغلب مصالح ساختمانی تولید شده در کشور، استاندارد نیست.
من می خواهم به نقش دولت و قانون و حلقه های این زنجیره دقت کنید. قانونگذار، قوانین شفافی در مورد مسکن، صنعت ساخت و خیلی از مسائل ندارد. در مورد تولید مصالح ساختمانی که در داخل کشور تولید می شود یا از خارج می آید، وظیفه سازمان ملی استاندارد است که بر کیفیت مصالح ساختمان نظارت داشته باشد.
مبادی گمرکی ما هم باید کنترل شود. جالب است که ۲۰۰ کامیون گوجه فرنگی ما برای صادرات به عراق به مرز پرویز خان کرمانشاه ارسال شده ولی عراقی ها گفته اند که این گوجه ها کیفیت ندارند. همین عراقی که درگیر مسائل و مشکلات زیادی است، نمی گذارد جنس غیر استاندارد وارد شود. ما چه مشکلی در مبادی گمرکی کشورمان داریم که هر جنس غیر استانداردی می تواند وارد شود.
مبادی گمرکی ما هم باید کنترل شود. جالب است که ۲۰۰ کامیون گوجه فرنگی ما برای صادرات به عراق به مرز پرویز خان کرمانشاه ارسال شده ولی عراقی ها گفته اند که این گوجه ها کیفیت ندارند. همین عراقی که درگیر مسائل و مشکلات زیادی است، نمی گذارد جنس غیر استاندارد وارد شود
*آقای روحانی رئیس جمهور گفته بود که از کل دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر که در دولت آقای احمدی نژاد شروع به احداث شده، فقط ۶۰۰ هزار واحد در آن دولت تکمیل شده. اگر حساب کنیم بر اساس گفته آقای روحانی ۲۷ درصد واحدها در کل دولت آقای احمدی نژاد تکمیل شده.
جنابعالی اعتقاد دارید که ۸۰ درصد واحدهای مسکن مهر در دولت آقای احمدی نژاد تکمیل شده.
من اعتقاد دارم که آقای احمدی نژاد و دولت ایشان و وزیر ایشان یعنی آقای نیکزاد، خیلی دموکرات تر و بدون حاشیه کارهایش را جلو برد. من در دولت آقای روحانی نیز، با آقای آخوندی وزیر راه و شهر سازی کار کرده ام و در دولت آقای روحانی سِمت داشته ام. در زمانی که آقای مهندس ترکان، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور بود، من عضو هیأت رئیسه این سازمان بودم و بعد از آقای ترکان هم، وقتی آقای رجبی رئیس سازمان شد، باز من عضو هیأت رئیسه بوده و قائم مقام سازمان بودم.
چیزی که می توانم بگویم این است که آقای آخوندی در دوره وزارتش، کلنگ ساخت یک واحد مسکونی به زمین نزد. می بینیم ۸۰ یا ۹۰ درصد یک پروژه تکمیل است و ۱۰ درصد دیگر مربوط به راه دسترسی و زیرساخت ها شامل آب، برق و گاز است. وقتی که به طور مجاز، یک واحد مسکونی ساخته می شود دولت موظف است آب، برق و گاز آن واحد مسکونی را تامین کند.
چیزی که می توانم بگویم این است که آقای آخوندی در دوره وزارتش، کلنگ ساخت یک واحد مسکونی به زمین نزد حتی در دولت آقای روحانی، شورای تامین مسکن، خودش ترمز کار بود تا این که به مشکلات رسیدگی کند
*متقاضی مسکن مهر، پول ساخت واحد مسکن را داده و پول خیابان کشی و دیوار کشی محوطه مسکن مهر را نداده است.
همه این واحدها پروانه ساختمانی دارند و پول آنها به شهرداری ها پرداخت شده. قبل از این که ساخت همین پروژه های مسکن مهر شروع شود پروانه دریافت کرده اند و پول آن را قبل از ساخت به شهرداری ها داده اند. من در دولت آقای روحانی هم، مسئولیت داشته ام ولی دولت آقای احمدی نژاد زحمت کشیده. زحمات آقای احمدی نژاد، آقای نیکزاد و آقای سعیدی کیا (اولین وزیر مسکن دولت احمدی نژاد) و مجموعه ای که در آن دولت کار کردند نباید نادیده گرفته شود.
جلساتی که در شورای تامین مسکن استان ها برگزار می شد خیلی منضبط و منعطف بود و به خوبی رسیدگی و حمایت می کردند ولی در دولت آقای روحانی، شورای تامین مسکن، خودش ترمز کار بود تا این که به مشکلات رسیدگی کند.
*بر اساس گفته آقای روحانی ۲۷ درصد از واحدهای مسکن مهر در دولت احمدی نژاد تکمیل شده و شما می گویید ۸۰ درصد. به هر حال ۸۰ درصد از دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر می شود یک میلیون و ۷۶۰ هزار واحد. از نظر شما این تعداد واحد تکمیل شده ولی در مورد برخی پروژه ها فرضاً لوله کشی آب انجام شنده.
برای مثال در استانی مثل ایلام یا کرمانشاه یا استان های مختلف که من دیده ام و مثلا در رباط کریم استان تهران پروژه داشته ایم و ما در این پروژه ها دخیل بوده ایم، صد در صد آنها ساخته شده.
واحدهایی که در موردشان مسائل حقوقی پیش آمده یا واحدهایی که کارشان در برخی تعاونی ها انجام می شد، دچار مشکل شدند. فرض کنید از ۱۰۰ تعاونی مسکن مهر، فرضاً ۲ تعاونی مشکل پیدا کرده است. برای مثال ساخت سازه ساختمان تمام شده و نازک کاری ساختمان هم تمام شده و بخش جزئی از کار مانده است ولی دچار مشکل حقوقی شده. یک پرونده تا در دادگاه بررسی شود زمان می برد. درست است که این پروژه، در دولت آقای روحانی افتتاح می شود ولی آقای روحانی، تیم آقای روحانی و آقای آخوندی، اعتقادی به مسکن مهر نداشتند.
مسکن موتور پیشران صنعت و اقتصاد کشور است. تعداد ۷۸ بخش اقتصادی، پیوند پیشینی با مسکن دارند و ۵۶ بخش، رابطه پسینی با اقتصاد دارد. مسکن می تواند بیش از هر صنعت دیگر و حتی مهمتر از وزارت صنعت و معدن، می تواند در ایجاد اشتغال سهم داشته باشد
*بالاخره شما می گویید ۸۰ درصد از کل واحدهای مسکن مهر در دولت آقای احمدی نژاد ساخته شده. اگر کار ساخت یک میلیون و ۷۶۰ هزار واحد در آن دولت و تا سال ۱۳۹۲ تمام شده باشد، این تعداد واحد در طول چند سال ساخته شده ولی در ابتدا و در سال ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷ وعده این بود که سالیانه یک میلیون واحد مسکن مهر ساخته شود.
در مدت چندین سال دولت اقای احمدی نژاد، با درصدی که شما اعلام می کنید فقط یک میلیون ۷۶۰ هزار واحد تکمیل شده. الان هم مجلس دنبال این است که سالیانه یک میلیون و جمعاً ۴ میلیون واحد مسکن ساخته شود. واقعاً ما می توانیم سالیانه یک میلیون واحد مسکن مهر را بسازیم و بدون مشکل، کار ساخت آنها تمام شود؟
یک مساله اصلی ما بیکاری است و بیکاری و تورم بیداد می کند ولی مسکن موتور پیشران صنعت و اقتصاد کشور است. تعداد ۷۸ بخش اقتصادی، پیوند پیشینی با مسکن دارند و ۵۶ بخش، رابطه پسینی با اقتصاد دارد. مسکن می تواند بیش از هر صنعت دیگر و حتی مهمتر از وزارت صنعت و معدن، می تواند در ایجاد اشتغال سهم داشته باشد.
واقعیت این است که ما مسکن را در این هشت سال رها کردیم. در همین سال ۱۳۹۹ چیزی که شهرداری تهران اعلام کرده این است که نزدیک ۵۰ درصد نسبت به سال قبل، پروانه های صادره کم شده. چه دلیلی دارد جایی که پیشران صنعت و اقتصاد کشور است، به این شکل درآمده.
*جنابعالی آمار آقای روحانی رئیس جمهور را قبول ندارید اما در دولت آقای احمدی نژاد هم، سالیانه یک میلیون واحد هم ساخته نشده. چرا ما نمی توانیم سالیانه یک میلیون واحد مسکن بسازیم؟
ما اگر می خواهیم یک محصول استاندارد در صنعت ساختمان تحویل بهره بردار بدهیم، پارامترهای زیادی موثر است. یک پارامتر، قانونگذار است و یک پارامتر هم، وزارت کشور و شهرداری است و شهرداری ها متولی ساخت و ساز کشور هستند.
یک بخش دیگر به سازمان ملی استاندارد برمی گردد. یک بخش دیگر به سازمان فنی و حرفه ای و وزارت کار برمی گردد. ما نیروی کارگر ماهر به اندازه کافی نداریم. در خارج از کشور، هر فردی که می خواهد کار کند باید یک گواهینامه مثل گواهینامه رانندگی داشته باشد. همه این پارامترها (عوامل) باید استاندارد باشند که بتوانیم یک محصول استاندارد بسازیم.
*بالاخره میانگین تولید سالانه مسکن در کشور ما، یک میلیون واحد نبوده و حداکثر ۵۰۰ هزار واحد بوده. در همان دولت آقای احمدی نژاد که شما طرح مسکن مهر آن را قبول دارید، سالیانه یک میلیون واحد ساخته نشد. دقیقاً به چه علت نمی توانیم یک میلیون واحد در سال مسکن بسازیم؟
در پروژه های مسکن مهر در دولت آقای احمدی نژاد و در استان های به غیر از تهران، هر متر مربع بین ۲۶۰ تا ۳۲۰ هزار تومان به پیمانکار داده می شد ولی الان و با این شرایط بازار نمی توانیم همان کار را انجام بدهیم. ساخت یک میلیون واحد، پیمانکار می خواهد ولی واقعیت این است که ما باید شرایط بازار را در نظر بگیریم. در حال حاضر قیمت نهاده های تولید و دستمزدها ثابت نیست و بی ثباتی اقتصادی وجود دارد.
ساخت یک ساختمان ۶ طبقه، به طور میانگین بین ۱۸ تا ۲۴ ماه زمان می برد ولی چه کسی تضمین می کند که قیمت امروز میلگرد ما با ۲۴ ماه آینده، یکسان باشد؟ ما باید شرایط ثابتی داشته باشیم که نسبت به ۲۴ ماه دیگر، تصمیم بگیریم. ما حتی نسبت به فردا نمی توانیم تصمیم بگیریم و بی ثباتی اقتصادی وجود دارد.
قیمت هر کیلو میلگرد در بهار سال ۱۳۹۹ در حد ۵ هزار تومان بود ولی الان قیمت آن ۱۵ هزار تومان است. به علت بی ثباتی اقتصادی، ما نمی توانیم به هدف مورد نظر برسیم وگرنه ما هم امکانات تولید مصالح داریم و هم نیروی فنی به اندازه کافی داریم. ما مشاوران و پیمانکاران خیلی خوب داریم.
همه این امکانات وجود دارد ولی ما مشکل افزایش دستمزدها و نهاده های تولید را داریم و بی ثباتی بازار باعث شده ما نمی توانیم این کار را انجام بدهیم. هیچکس جردت نمی کند وارد حوزه ای شود که ثباتی در آن وجود ندارد و خیلی غبار آلوده تر از آنی است که ما بدانیم حداقل یک ماه آینده چگونه می شود و ۲۴ ماه یا ۱۸ ماه نوش جان دولت.
واقعا ما نمی دانیم در یک ماه آینده، اوضاع چگونه خواهد شد. قیمت خودرو، فرضاً امروز ۱۰۰ میلیون تومان است و هفته دیگر ۱۲۰ میلیون تومان می شود. من می خواهم چه کار اقتصادی خاصی انجام بدهم و مگر سودی که می خواهد نصیب سازنده ساختمان شود چقدر است
نظرات شما