مهندس مجری ذیصلاح

مهندس مجری ذیصلاح چه کسی است؟

برای فرآیند ساخت و ساز شهری حضور مجری ذیصلاح (مهندس مجری یا مجری حقوقی) اجتناب ناپذیر است. او که برحسب صلاحیتی که دارد مسئول اصلی اجرای ساختمان است. نقش او در روند ساخت و ساز شامل یکسری وظایف قانونی است که باید به اشراف بر آنها، عملیات اجرایی ساختمان را پیگیری و به سَرمنزل مقصود که همان ساخت اصولی بنا است برساند. مجری ذیصلاح که اکنون یک نقش ضروری در هر پروژه ساختمانی دارد، همچنان سمت او برای بسیاری افراد ناشناخته است. از این رو، ما در مهندسان شهر به شکلی جامع دربارۀ مجری ساختمان صحبت می کنیم.

مهندس مجری، مهندس اجرایی، مجری حقوقی یا حقیقی و مجری ذیصلاح انواع و اقسام نام هایی هستند که به فرد مسئول اجرای ساختمان اطلاق می شود. او کسی است صلاحیت اجرا از سازمان نظام مهندسی دارد و طبق سندی (برگ تعهد) فرآیند اجرای بنا را بر عهده می گیرد. مجری ذیصلاح مسئولیت اجرا و صحت عملیات ساختمان را بر طبق مقررات ملی، آیئن نامه ها، ضوابط شهرداری و نقشه های مصوب مرجع صدور پروانه بر عهده دارد.

مجری نماینده فنی کارفرما (مالک یا سازنده) در اجرای بنا است و باید تمامی مراحل اجرای کار را به سمع و نظر مهندس ناظر و دیگر مراجع کنترل کننده برساند. ناگفته نماند، حضور مجری در هر پروژه ساختمانی ضروری است. در صورت عدم حضور مجری، پروژه مذکور دچار تخلف شده و مهندس ناظر ملزم به گزارش به مراجع قانونی است. ناگفته نماند، مدرک مجری ذیصلاح مهندسی عمران یا مهندسی معماری است.

مجری حقیقی چه کسی است؟

مجری اگر از سوی سازمان نظام مهندسی به پروژه ای معرفی شود، «مجری حقیقی» نام دارد. این تنها یک نفر است و کل مسئولیت اجرا را بر عهده دارد. مجری حقیق اغلب برای پروژه های ساختمان کوچک انتخاب می شود.

مجری حقوقی چه کسی است؟

اگر از طرف شرکت مهندسی یک تیم تحت عنوان مهندسان مجری در نظر گرفته شوند، «مجری حقوقی» نامیده می شود. تیم متشکل از مهندسان هر کدام بر قسمت های مختلفی از پروژه نظارت می کنند. مجری حقوقی معمولاً در پروژه های بزرگ همکاری می کنند.

اهمیت نقش مهندس مجری ذیصلاح

در چند سال اخیر برای کوتاه کردن دست افراد غیر متخصص (بساز و بفروش ها) از صنعت ساخت و ساز، قانون جدیدی به نام «مجریان ذیصلاح» تصویت شده است. پروژه هایی که در تمامی شهرهای کشور ساخته می شوند تنها باید توسط مجری ذیصلاح که توسط سازمان نظام مهندسی استان صلاحیت آن تایید شده است اجرا شوند.

به موجب این قانون و البته مفاد مبحث دوم مقررات ملی ساختمانی (نظامات اداری) مجری موظف است در تمامی فرآیند ساخت و ساز حضور کامل داشته باشد و کلیه مراحل اجرایی باید توسط مهندس مجری مدیریت شده و در زمان مشخص خود اجرا شود.

وظایف مجری ذیصلاح

طبق مبحث دوم و دوازدهم مقررات ملی ساختمان، وظایف و اختیارات مجری حقوقی به چهار بخش اعم از فنی، اجرایی، مالی و اداری تقسیم می شوند. کلیه این مسئولیت ها به شرح زیر هستند:

بخش اول: وظایف فنی و اجرایی مهندس مجری

·         مسئولیت صحت عملیات ساختمانی، اصلاح نواقص احتمالی نقشه‌های مصوب شده طبق پروانه ساخت و مشخصات فنی با رعیات مباحث مقررات ملی و درخواست انجام آزمایش‌های فنی مربوطه

·         دریافت تاییدیه ناظرین در هر مرحله از فرایند اجرا و تکمیل دفترچه اطلاعات فنی ملک (شناسنامه ساختمان)

·         رعایت اصول ایمنی و حفاظت در محل کارگاه، ساختمان‌های اطراف و مسیرهای عبور و مرور

·         تنظیم وبروزرسانی برنامه زمان بندی کلی و تفصیلی پروژه ساختمانی (اعمال هرگونه تغییرات مستلزم کسب مجوز از مهندس ناظر است)

·         تهیه نقشه‌های اَزبیلت (As built) از فعالیت‌های اجرا شده و تحویل تمامی مدارک و مستندات فنی به مالک پروژه پس از اتمام عملیات

·         استفاده از مصالح ساختمانی مورد نیاز مطابق با مشخصات فنی نقشه‌ها

·         ارائه تضمین‌های لازم پس از اتمام کار (تضمین کیفیت کار) و اخذ بیمه نامه کنترل کیفی به نفع مالک

·         جبران خسارات ناشی از عملکرد خویش (در صورت وجود) و نهایتاً اخذ گواهی پایان کار ساختمانی و واگذار کردن ملک به کارفرما

بخش دوم: وظایف مالی و اداری مجری ذیصلاح

·         تهیه برآورد اولیه از هزینه‌های اجرایی کار

·         تنظیم قراردادهای کارگری و بکار گماردن استفاده از تجربه کاردان‌های فنی، معماران تجربی، کارگران، استاد کاران و عوامل فنی ماهر در اجرای پروژه

·         ارائه لیست دستمزد به کارفرما (درخصوص پیمانکار باید به صورت درصد کار انجام شده لحاظ شود)

·         خرید مصالح مرغوب و استاندارد

·         اقدام برای دریافت انشعابات آب، برق و گاز

·         اخذ بیمه نامه‌های مسئولیت، حوادث و عوارض

·         تدارک شرایط نگهبانی و حراست از کارگاه ساختمانی

اقدامات مجری ذیصلاح

اقدامات لازم که توسط مهندس مجری باید برآروده شوند به شرح زیر هستند:

·         مالک با واگذاری اختیارات قانونی خود به مجری ذیصلاح عملاً نقشی در اجرای ساختمان نخواهد داشت. بنابراین، پ مجری به عنوان نماینده‌قانونی مالک مسئول صحت عملیات اجرایی و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی است.

·         قبل از شروع فرایند اجرا، مشخصات ساختمان باید بر روی تابلویی زرد رنگ در کنار معبر عمومی نصب شود (ابعاد، اندازه و مشخصات تابلو توسط سازمان نظام مهندسی مشخص می‌شود.)

·         او باید از طریق شرکت‌های بیمه ساختمان مورد احداث را تحت پوشش «بیمه کیفیت اجرای ساختمان» قراردهد.

·         شرکت حقوقی اجرای ساختمان باید دارای محل ثابت و مشخصی باشد. مدیرعامل شرکت وظیفه دارد در صورت تغییر محل شرکت مراتب را به سازمان نظام مهندسی اعلام کند.

·         مجری ذیصلاح می‌تواند هر قسمت از مراحل کار را به پیمانکاران جزء یا اشخاص دیگر واگذار کند. در صورتی که پیمانکار مسئول اجرای تمام کار باشد، با داشتن پروانه اجرا می‌تواند به عنوان مجری فعالیت کند.

·         برحسب توافقات اولیه، حق‌الزحمه مجری به صورت درصدی از هزینه‌های اجرایی در پایان هر قسمت از عملیات ساختمانی از مالک درخواست می‌شود. میزان حق‌الزحمه مجری به صورت درصدی از هزینه‌های اجرایی در پایان هرقسمت از عملیات ساختمانی از مالک درخواست می‌شود. میزان حق‌الزحمه نباید از مقادیر حداقلی پیش بینی شده در تعرفه دستمزد مجریان کمترباشد.

·         مجری نمی‌تواند وظایف فنی و اجرایی کار را به شخص دیگری واگذار کند اما در واگذاری مدیریت مالی و اداری به شخص دیگری مختار است. مدیریت مالی و اداری می‌تواند بر عهده خود کارفرما باشد.

مسئولیت‌های نظام مهندسی در قبال مجری ذیصلاح

سازمان نظام مهندسی مرجع اصلی معرفی مهندس مجری است. اما وظایف این سازمان در قبال مجری به شرح زیر هستند:

·         انتخاب و گماردن مجری و سایر عوامل اجرایی با هماهنگی مالک

·         نظارت بر صحت عملکرد مجریان و درصورت بروز تخلف، ارجاع امر به شورای انتظامی و سازمان مسکن و شهرسازی به عنوان مرجع صدور پروانه مجری

·         پشتیبانی از مجریان در جهت رفع دغدغه‌های شغلی با اتخاذ راهکارهایی در چارچوب اختیارات و مسئولیت‌های قانونی خویش

·         دفاع از حق و حقوق مجریان در مقابل مالکین بد حساب یا قانون گریز به خصوص وقتی که تعهداتی به اشخاص یا پیمانکاران جزء در میان باشد.

·         تحت پوشش بیمه قراردادن مجریان (بیمه تامین اجتماعی) و مسئولیت آن‌ها در سازمان نظام مهندسی

ظرفیت مجری ذیصلاح چطور محاسبه می‌شود؟

هرمهندسی که پروانه اجرا دارد، نهایت می‌تواند در یک پروژه ساختمانی مشغول شود که محدودیت آن براساس پایه گروانه اشتغال او است. اگر مهندسی بخواهد به عنوان مجری از پروانه خود بیشتر از یک پروژه را اختیار کند، باید پروانه خود را به واحد عضویت سازمان نظام مهندسی تحویل دهد. سپس با ارائه آدرس یک دفتر مهندسی، جهت اخذ پروانه دفتر که دارای صلاحیت اجرا است، اقدام کند. در صورت گرفتن این پروانه (پایه۳ معماری و پایه ۳ عمران)، او می‌تواند کارهای اجرایی بیشتری بگیرد. اما به طور کلی، ظرفیت مجری حقیقی یا حقوقی به شرح زیر است:

·         مهندس با پروانه اشتغال پایه ۳: ۱۵۰۰ متر مربع و ۵ سقف

·         مهندس با پروانه اشتغال پایه ۲: ۲۵۰۰ متر مربع و ۶ سقف

·         مهندس با پروانه اشتغال پایه ۱: ۳۵۰۰ متر مربع و ۷ سقف

انواع قراردادهای مجری ذیصلاح

براساس اعلام سازمان نظام مهندسی، قرارداد مهندس مجری به ۴ مدل مختلف به شرح زیر است:

·         اجرا با مصالح

·         اجرا بدون مصالح

·         اجرای پیمان مدیریت

·         اجرای مدیریت فنی

همچنین در قرارداد مجری که با مالک بسته می‌شود، باید مواردی مانند فرم زمانبندی، فرم تعهد سازنده مالک، قرارداد همسان، شرایط عمومی، شرایط خصوصی و پروانه اشتغال مجری قید شوند. این قرارداد اغلب به نام «برگه تعهد مجری» نامیده می‌شود.

وظایف تعیین شده از سوی سازمان نظام مهندسی که در برگه تعهد مجری قید شده است باید در زمان عقد قرارداد با مالک در محضر گواهی امضاء شود. در این برگه، وظایف و مسئولیت‌های دو طرف قرارداد که مالک و کجری هستند باید به صورت خلاصه بیان شوند.