محدودیت‌های ارتفاعی و چگونگی احداث بنا

در تهران، محدودیت‌های ارتفاعی و چگونگی احداث بنا به طرح تفصیلی شهر تهران وابسته است که یکی از مهم‌ترین اسناد شهرسازی برای تعیین کاربری‌ها و مقررات ساخت‌وساز است. در ادامه به طور کلی و بر اساس اصول این طرح توضیح داده می‌شود:

محدودیت‌های ارتفاعی در تهران

1. پهنه‌بندی شهری:
   تهران به چهار پهنه اصلی تقسیم شده است:
• R (پهنه مسکونی): برای ساخت‌وساز مسکونی است. تعداد طبقات و ارتفاع مجاز به عرض معبر و تراکم مجاز منطقه بستگی دارد.
• M (پهنه مختلط): برای کاربری‌های مسکونی، تجاری و اداری است. ارتفاع مجاز بسته به درصد کاربری تجاری یا اداری متفاوت است.
• S (پهنه کار و فعالیت): برای صنعتی، انبارها و کاربری‌های غیرمسکونی است.
• G (پهنه سبز و باز): شامل فضاهای سبز، باغات و اراضی کشاورزی است که ساخت‌وساز در آن‌ها با محدودیت جدی روبرو است.
2. عرض معبر و تعداد طبقات:
   در مناطق مسکونی، تعداد طبقات بر اساس عرض معبر و تراکم تعیین می‌شود. به‌طور کلی:
• معابر با عرض کمتر از 12 متر: حداکثر 3 طبقه روی پیلوت.
• معابر 12 تا 20 متر: حداکثر 4 طبقه روی پیلوت.
• معابر بالای 20 متر: حداکثر 5 یا بیشتر (با بررسی تراکم مجاز).
3. تراکم ساختمانی:
   تراکم بر اساس منطقه تعیین می‌شود (کم، متوسط، زیاد، بسیار زیاد). این تراکم مشخص می‌کند که چه درصدی از زمین برای احداث بنا استفاده شود و ارتفاع نهایی چه میزان باشد.
4. کنترل نور و سایه:
   ارتفاع ساختمان‌ها باید به نحوی باشد که سایه‌اندازی بر ساختمان‌های مجاور و معابر اصلی حداقل باشد.
5. محدودیت‌های خاص در مناطق ویژه:
• در مناطق تاریخی (مثل محدوده بازار تهران): محدودیت‌های شدید ارتفاعی وجود دارد.
• در نزدیکی فرودگاه مهرآباد: مقررات پروازی ارتفاع بناها را محدود می‌کند.
• در مناطق شمالی تهران (در دامنه کوه‌ها): ارتفاع بر اساس شیب زمین و عرض معابر تعیین می‌شود.

چگونگی احداث بنا در تهران

1. اخذ جواز ساخت:
   ابتدا باید از شهرداری منطقه مربوطه جواز ساخت‌وساز بگیرید. مدارک شامل سند مالکیت، نقشه‌های معماری، محاسبات سازه‌ای، و رعایت ضوابط طرح تفصیلی است.
2. طراحی نقشه:
   طراحی باید بر اساس استانداردهای ملی ساختمان و مقررات طرح تفصیلی باشد. برای مثال:
• رعایت حریم‌های ساختمان‌های مجاور.
• حداقل فضای باز و درصد اشغال زمین.
• طراحی پارکینگ طبق ضوابط.
3. رعایت ضوابط ایمنی:
   ساختمان‌ها باید مطابق با مقررات ملی ساختمان (مبحث 19 و سایر مباحث) طراحی شوند. این شامل زلزله‌پذیری، سازه‌های مقاوم، و رعایت اصول ایمنی آتش‌نشانی است.
4. اجرای پروژه:
• پس از دریافت مجوز و طراحی نقشه، مراحل اجرای پروژه شامل خاک‌برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی، نازک‌کاری، و تأسیسات انجام می‌شود.
• تمامی مراحل باید تحت نظارت مهندسین ذی‌صلاح انجام شود.
5. پایان کار:
   پس از اتمام پروژه، شهرداری گواهی پایان کار صادر می‌کند که تأیید می‌کند ساختمان با مجوز و قوانین مطابقت دارد.

توضیحات جامع‌تر درباره محدودیت‌های ارتفاعی و چگونگی احداث بنا در تهران

تهران به عنوان پایتخت ایران، قوانین ساخت‌وساز بسیار مشخص و دقیقی دارد که در طرح تفصیلی شهر تهران به تفصیل ذکر شده است. در ادامه، جزئیات بیشتری از این محدودیت‌ها و فرآیندهای احداث بنا ارائه می‌شود:

۱.  محدودیت‌های ارتفاعی

محدودیت ارتفاعی بناها در تهران به موارد زیر بستگی دارد:

الف. عرض معبر (خیابان یا کوچه)

عرض معبر تأثیر مستقیمی بر تعداد طبقات مجاز دارد.

• معابر کمتر از 6 متر: ساختمان‌های حداکثر 2 طبقه (یک طبقه روی پیلوت).
• معابر بین 6 تا 12 متر: حداکثر 3 طبقه روی پیلوت.
• معابر 12 تا 20 متر: حداکثر 4 طبقه روی پیلوت.
• معابر بیش از 20 متر: تعداد طبقات بیشتری (5 یا بالاتر) مجاز است، بسته به تراکم منطقه.

ب. تراکم ساختمانی

تراکم ساختمانی بر اساس منطقه مشخص می‌شود:

• کم‌تراکم: معمولاً مناطق مسکونی ویلایی و مناطق شمالی شهر.
• متوسط تراکم: مناطقی با ساختمان‌های چند طبقه.
• پرتراکم: مناطقی که آپارتمان‌های بلندمرتبه ساخته می‌شوند.
• بسیار پرتراکم: در مناطقی مانند برخی نقاط مرکز یا غرب تهران که برج‌های مسکونی و اداری ساخته می‌شوند.

ج. محدودیت‌های منطقه‌ای خاص

• منطقه 12 (محدوده تاریخی بازار): حداکثر ارتفاع محدود به 2 یا 3 طبقه است.
• نزدیکی فرودگاه مهرآباد: قوانین پروازی ارتفاع ساختمان‌ها را به شدت محدود می‌کند.
• مناطق کوهپایه‌ای (شمال تهران): ارتفاع بر اساس شیب زمین و عدم اختلال در دید مناظر طبیعی محدود می‌شود.

۲. چگونگی احداث بنا در تهران

الف. مراحل قانونی و اخذ مجوز

1. مطالعه طرح تفصیلی منطقه:
   باید طرح تفصیلی منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد بررسی شود تا مشخص شود چه نوع ساخت‌وسازی مجاز است.
2. درخواست جواز ساخت:
• به شهرداری منطقه مراجعه کرده و درخواست پروانه ساخت می‌دهید.
• مدارک لازم:
• سند مالکیت
• نقشه تفکیکی زمین
• نقشه‌های معماری پیشنهادی
• مدارک شناسایی مالک
3. تایید نقشه‌ها:
   نقشه‌های معماری باید توسط شهرداری بررسی و تایید شوند. نقشه‌ها باید شامل موارد زیر باشند:
• پلان معماری
• نقشه سازه
• نقشه تأسیسات برق و مکانیکی
4. پرداخت عوارض شهرداری:
   پس از تایید نقشه‌ها، عوارض ساخت‌وساز پرداخت شده و پروانه ساخت صادر می‌شود.

ب. مراحل اجرایی ساخت‌وساز

1. آماده‌سازی زمین:
• تخریب ساختمان قدیمی (در صورت وجود).
• خاک‌برداری و گودبرداری مطابق نقشه‌های تایید شده.
• رعایت اصول ایمنی در گودبرداری.
2. ساخت فونداسیون و اسکلت:
• فونداسیون (پی‌ریزی) بر اساس نوع خاک و نوع سازه طراحی می‌شود.
• اسکلت (بتنی یا فلزی) باید مطابق با استانداردهای مبحث 9 مقررات ملی ساختمان باشد.
3. دیوارچینی و سقف:
• استفاده از مصالح استاندارد و عایق‌های مناسب.
• رعایت قوانین مربوط به فاصله از همسایگان و حریم معابر.
4. تأسیسات:
• نصب سیستم‌های برق، آب، گاز و تهویه.
• رعایت مقررات ایمنی (مبحث 13 و 17 مقررات ملی).
5. نازک‌کاری:
• اجرای نما، کف‌سازی، دیوارپوش‌ها و رنگ‌آمیزی.
• نمای ساختمان باید مطابق طرح‌های تایید شده توسط شهرداری باشد.
6. اخذ گواهی پایان کار:
   پس از اتمام پروژه، شهرداری با بازدید و بررسی مطابقت ساختمان با نقشه‌ها، گواهی پایان کار صادر می‌کند.

۳.  قوانین تکمیلی

الف. پارکینگ

• تامین پارکینگ بر اساس تعداد واحدها الزامی است.
• حداقل مساحت هر پارکینگ 12.5 مترمربع است.

ب. فضای باز و حیاط

• در زمین‌های کمتر از 200 مترمربع، حداقل 20% از زمین باید فضای باز باشد.
• در زمین‌های بزرگ‌تر، این درصد افزایش می‌یابد.

ج. معماری نما

• شهرداری تهران بر طراحی نمای ساختمان‌ها نظارت دقیق دارد.
• استفاده از مصالح مناسب و هماهنگ با بافت منطقه الزامی است.

د. ایمنی و زلزله‌پذیری

• تهران در منطقه زلزله‌خیز قرار دارد؛ لذا رعایت مبحث 21 (ایمنی در برابر زلزله) و مبحث 6 (بارگذاری) الزامی است.