طرح توجیهی شهرداری و کمیسیون ماده ۵

طرح توجیهی

طرح توجیهی شهرسازی که برای شهرداری‌ها تهیه می‌شود، یک طرح توجیهی فنی بر مبنای مطالعات شهرسازی است که سرمایه گزاران یا مالکان بر مبنای نیاز و امکان کمی تغییرات برای ملک خود روی طرح تفصیلی مصوب شهرداری ارائه می‌شود. این طرح باید بر مبنای فرایند قانونی و از مسیر قانونی به تایید برسد. مسیر قانونی تایید طرح توجیهی تایید ابتدایی شهرداری، تایید کمیسیون ماده پنج و بعد اعمال تغییرات و اجازه به مالک برای انجام این تغییرات است.

طرح توجیهی شهرسازی شامل موارد زیر است:

·         تغییر پهنه شهری، مثل تغییر پهنه R به S به واسطه کشش کم بازار برای کاربری تجاری و نیز تغییر شرایط زندگی با درخواست مالک و درصورت امکان در ضوابط طرح تفصیلی

·         تغییر کاربری، مثل تغییر کاربری‌های مسکونی به تجاری به واسطه موقعیت ملک در بعضی محدوده‌ها که ضوابط طرح تفصیلی دیده شده

·         افزایش تراکم ساختمانی، مثلاً تغییر پنج طبقه به شش طبقه در بعضی مناطق در ضوابط طرح تفصیلی دیده شده

فرایند طرح توجیهی برای ارائه به شهرداری:

مرحله اول: مالک بر مبنای شرایط ملک تغییرات را بررسی می‌کند و با شهرداری منطقه وارد مذاکرات اولیه برای امکان پذیر بودن آن می‌شود.

مرحله دوم: بعد از تایید اولیه شهرداری، مالک پروژه را به یک مهندس مشاور واجد صلاحیت واگذار می‌کند تا مهندس مشاور شروع به تهیه یک طرح توجیهی برای ارائه به کمیسیون ماده پنج کند.

مرحله سوم: بعد از تهیه این طرح توجیهی، یک قرار ملاقات از طرف شهرداری برای کمیسیون ماده پنج گرفته می‌شود. طرح با کمک مهندسان مشاور در کمیسیون ماده پنج مطرح و تایید نهایی آن گرفته می‌شود.

مرحله چهارم: بعد از تایید کمیسیون ماده پنج، دستور نقشه ملک مورد نظر تغییر کرده و دستور نقشه جدید با ضوابط جدید در سامانه شهرداری تهران جایگزین می‌شود و مالک امکان تغییرات و اعمال موارد مطروحه را پیدا می‌کند

کمیسیون ماده پنج و طرح‌های تصویب:

بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در قالب طرح‌هایی توجیهی و طرح‌های امکان سنجی در هر استان در کمیسیونی به ریاست استاندارد و یا در غیاب او معاون عمرانی ایشان و با عضویت، اداره کل راه و شهرسازی سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، سازمان جهاد کشاورزی، شهردار شهر مربوطه و اعضاء بدون حق رای  اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح، سازمان محیط زیست، شرکت آب و فاضلاب، دفتر فنی استانداری، رئیس شورای شهر مربوطه،نظام مهندسی استان و سایرین بر حسب نیاز انجام می‌شود.

اعضای کمیسیون ماده پنج

اعضای کمیسیون ماده پنج قانون براساس قانون شورایعالی شهرسازی و معماری مصوب ۱۳۸۸

·         رئیس جلسه: استاندار و یا معاونت هماهنگی امور عمرانی استانداری

·         دبیرجلسه: مدیرکل راه و شهرسازی (دبیرخانه این کمیسیون مستقر در اداره کل راه و شهرسازی استان بخش معاونت شهرسازی و معماری

·         سایر اعضای دارای حق رای: شهردار – صنایع دستی و گردشگری استان، مدیرکل میراث فرهنگی – رئیس سازمان جهاد کشاورزی

·         سایر مدعوین (بدون حق رای): مدیر کل دفتر فنی استانداری – رئیس شورای اسلامی شهر – رئیس سازمان مهندسی ساختمان – مدیر کل حفاظت محیط زیست – مدیر عامل شرکت آب و فاضلاب – مهندسین مشاور تهیه کننده طرح

آیا با یک طرح توجیهی برای کمیسیون ماده پنج امکان هر تغییری در ملک واقع در محدوده شهرداری وجود دارد؟

خیر، درخواست تغییرات باید همسو با ضوابط و شرایط طرح تفصیلی مصوب شهر باشد. مثلاً تغییرات پهنه باید با توجیه مناسب و شرایط و ضوابط قانونی ملک عمل در طرح تفصیلی پیشنهاد شود و هرگونه درخواست تغییری امکان ارائه به کمیسیون ماده پنج را ندارد.

تغییر کاربری از تجاری به مسکونی

گاهاً کاربری و پهنه هر ملک در طرح تفصیلی مشخص شده است که با درخواست صدور دستور نقشه می‌توانید کاربری ملک دقیق را مشاهده کنید. اگر ملک شما دارای کاربری تجاری باشد در صورتی که شرایط لازم برای تغییر کاربری به مسکونی را داشته باشد می‌تواند با یک طرح توجیهی این تغییر را به شهرداری و بعد در کمیسیون ماده ۵ مطرح کنید. البته پیشنهاد میشود حتماً اول با معاونت معماری شهرسازی در شهرداری منطقه مورد نظر پیشنهاد خود را مطرح کنید تا شرایط و امکان اولیه این تغییر از طریق مراجع ذیصلاح بررسی شود. بعد در صورت فراهم بودن شرایط اقدام به تهیه طرح توجیهی شهرسازی کنید.

تغییر کاربری از مسکونی به تجاری

گاهاً کربری و پهنه هر ملک در طرح تفصیلی معلوم شده که با درخواست صدور دستور نقشه می‌توانید کاربری ملک دقیق را مشاهده کنید. اگر ملک شما دارای کاربری تجاری باشد در صورتی که شرایط لازم برای تغییر کاربری به مسکونی را داشته باشید می‌توانید با یک طرح توجیهی این تغییر را به شهرداری و بعد در کمیسیون ماده ۵ مطرح کنید. پیشنهاد می‌شود حتماً اول با معاونت معماری و شهرسازی  در شهرداری منطقه پیشنهاد خود را بیان کنید تا شرایط و امکان اولیه این تغییر از طریق مراجع ذیصلاح بررسی اولیه شود و بعد در صورت فراهم بودن شرایط اقدام به تهیه طرح توجیهی شهرسازی کنید.

تغییر کاربری خدماتی

به خاطر اینکه کاربری‌های خدماتی برای خدمات دهی به شهروندان در نظر گرفته شده‌اند، گاهاً شهرداری‌ها حساسیت بیشتری برای تغییرات کاربری‌های بهداشتی، درمانی، ورزشی، مذهبی، فرهنگی، تفریحی، سبز و پارک، تاسیسات و تجهیزات شهری دارند. بنابراین فرایند تغییرات این کاربری‌ها پیچیده و دشوار است.

افزایش طبقه یا افزایش تراکم ساختمانی

ملک‌هایی که شرایط ذکر شده در طرح تفصیلی را داشته باشند امکان افزایش تراکم آن‎‌ها وجود دارد. از شرط‌های اولیه زیاد شدن طبقه یا اشکوب بنا، داشتن حداقل مساحتی که در هر کاربری فرق می‌کند امابه صورت یک فرمول کلی معمولاً برای مساحت‌‎های زیر ۵۰۰ متر مربع احتمال افزایش طبقه خیلی کم است.

کاربری‌های فضای سبز با کاربری پهنه G

تغییر این کاربری‌ها اصولاًکار سختی است و به سادگی انجام نمی‌شود. اما با این حال پرونده را جهت بررسی اولیه با شهرداری منطقه مطرح کنید. گاهاً برای این پرونده‌ها رای سایر کمیسیون‌ نیاز است.

تغییر کاربری‌های تثبیت شده

کاربری تثبیت شده در واقع زمین‌هایی هستند که برای توسعه آتی کاربری‌های خدماتی (مثل مدرسه، تاسیسات، مسجد و تجهیزات شهری و یا غیره) در طرح تفصیلی پیش بینی شده‌اند. تغییر این نوع کاربری‌ها فرایند پیچیده‌ای است. و امکان عدم تحقق آن‌ها وجود دارد. اما قانونا شهرداری یا ادارات یا ارگان‌ها موظف هستند نسبت به تملک اینگونه زمین‌ها اقدام کنند و در صورت عدم تملک یا عدم همراهی دستگاه‌ها، امکان پیشنهاد تغییر کاربری‌های تثبیت شده وجود دارد.

تفکیک اراضی بزرگ

زمین‌های بزرگ و قطعه بندی نشده، احتیاج به طرح توجیهی شهرسازی دارند که در چهارچوب ضوابط طرح تفصیلی شهر، زمین قطعه بندی شوند و همچنین بر اساس ماده ۱۰۱ شهرداری، مالکین این زمین‌ها (که گاهاً بیشتر از ۱۰ هزار متر مربع مساحت دارند.) باید قسمتی از زمین را جهت ساخت خدمات زیر بنایی و رو بنایی به شهرداری واگذار کنند.