مسکن بر مدار صعود قیمت

اخیرا دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در یک گزارش تازه به بررسی روند تحولات مسکن با تکیه بر اقتصاد کلان و به صورت میانگین کشوری پرداخته است با توجه به اینکه آمار بازار مسکن در استان‌های کشور در حالی منتشر شد که مقایسه نکردن این آمار با اطلاعات ماه‌های پیش و مشخص نبودن درصد افزایش یا کاهش قیمت مسکن یکی از بزرگترین  مشکلات مطرح شده توسط کارشناسان به شمار می‌آید.

محورهای بخشی از بررسی‌های انجام شده درباره تحولات مسکن و اقتصاد شاملِ بررسی سهم مسکن در ارزش افزوده، بررسی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی، تحولات سود تولید و رشد سرمایه‌گذاری در مسکن (درصد-تهران)، سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال کشور، بررسی سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری، روند تحولات قیمت مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در بازه زمانی‌1388 تا 1398، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور بدون احتساب شهر تهران، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بدون احتساب مناطق بالاتر از میانگین است. بر‌اساس بررسی‌های انجام شده معاملات آبان‌ماه امسال حاکی از میانگین متوسط خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی معادل 59‌میلیون و 398‌هزار تومان در منطقه یک دارد و این رقم برای منطقه 18شهر تهران معادل 11‌میلیون و 904‌هزار تومان است.
بررسی نوسانات قیمت مسکن و ارز بررسی‌های انجام شده در دفتر اقتصاد مسکن حاکی از آن است که یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، رشد نقدینگی و انتظارات تورمی حاصل از آن است. گزارش آن دفتر با بررسی یکی از نمونه‌ها اینگونه نتیجه می‌گیرد که در زمان‌هایی که شاخص نقدینگی به قیمت مسکن از روند بلندمدت خود پیشی گرفته است، فشاری برای افزایش قیمت مسکن در دوره‌های بعد ایجاد شده است. بر این اساس در سال‌97 بیشترین فشار برای افزایش قیمت مسکن از محل شوک‌های ایجاد شده در شاخص نقدینگی به قیمت مسکن به‌وجود آمده که آثار این شوک در افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن در سال‌98 قابل‌ملاحظه است.

افزایش و کاهش سود تولید مسکن
این گزارش حاکی است که سهم ارزش افزوده بخش مسکن از سال‌1388 تا 1398، به 7‌/4درصد کاهش یافته است. همچنین، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهر تهران و در تمامی مناطق شهری کشور از سال‌92 تا 95 روند نزولی داشت و از سال‌95 تاکنون اندکی روند صعودی شده است. آمارها در بخش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد که در سال‌95 تا 96 سود تولید مسکن از‌70 به‌120 رسید و در سال‌97 و 98 سود تولید مسکن به ترتیب در دو سال متوالی به‌64 و سپس 60‌درصد کاهش یافت. آمار سهم بخش مسکن و ساختمان در ایجاد اشتغال در کشور سهم پایینی است و روند نزولی را طی کرده است. گزارش‌ها حاکی است که سهم مسکن و ساختمان در اشتغال در فاصله زمانی 10‌ساله بین سال‌های‌1388تا 1398،از1/13‌درصد به 6‌/12درصد کاهش یافته است. سهم بخش مسکن در هزینه خانوار در فاصله زمانی 10‌ساله بین سال‌های‌88 تا 98 به بالاترین میزان خود یعنی 36‌درصد رسیده که نسبت به سال‌88،4/3درصد افزایش یافته است. این شاخص برای شهر تهران در سال‌96 معادل 49‌درصد بوده است.

قیمت مسکن همچنان صعودی است
روند تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز همچنان صعودی است. بررسی‌ها حاکی است که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران، روند صعودی دارد. به‌طوری که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در هشت ماهه نخست سال‌98 معادل 12‌میلیون و 617‌هزار تومان بوده و در هشت ماهه نخست امسال این رقم به 27‌میلیون و 828‌هزار تومان رسیده است. تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز اختلاف فاحشی را نشان می‌دهد. بر‌اساس بررسی‌های انجام شده معاملات آبان‌ماه امسال حاکی از میانگین متوسط خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی معادل 59‌میلیون و 398‌هزار تومان در منطقه یک دارد و این رقم برای منطقه 18شهر تهران معادل 11‌میلیون و 904‌هزار تومان است. گزارش دفتر اقتصاد مسکن در مورد بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از افزایش قابل ملاحظه اجاره‌بها دارد. بنا بر اعلام کارشناسان، یکی از شاخص‌های نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت به میانگین اجاره‌بها هر مترمربع مسکن است. بر‌اساس مطالعات انجام شده از سال‌98، این شاخص افزایش قابل‌ملاحظه‌ای داشته و به عدد‌23 رسیده است.در هشت ماهه نخست سال جاری نیز معادل 37‌درصد بوده است که بیش از دو برابر میانگین بلندمدت است. براساس آمارها میانگین بلندمدت این شاخص برای شهر تهران‌18 است. همه این شواهد نشان می‌دهد که خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم تبدیل به رؤیایی شده است که کسی نمی‌تواند آن را تعبیر کند.

سهم بخش مسکن در هزینه خانوار در فاصله زمانی 10‌ساله بین سال‌های‌88 تا 98 به بالاترین میزان خود یعنی 36‌درصد رسیده است