به گزارش مهندسان شهر جواد فلاح، راجب به اینکه مسکن مانند فلزات کالای همگن نیست، بیان کرد: قیمت مسکن به کیفیت مصالح و اینکه در کدام نقطه کشور است بستگی دارد . حتی ممکن است داخل یک ساختمان، قیمت طبقات با یکدیگر فرق داشته باشند.
ایشان در ادامه حرف های خود گفتند: برای مثال یک پروژه مشخص در یک زمین مشخص، جواز معین، مصالح، نقشه و پروانه ساخت مشخص پذیرش خواهد شد و اوراق هر پروژه از پروژه‌های دیگر متفاوت خواهد بود. همان‌طور که ذکر شد حتی داخل یک ساختمان مشخص، قیمت واحدهای مختلف متفاوت است. برای حل این موضوع و همگن‌سازی مسکن، یک واحد مبنا در هر پروژه انتخاب خواهد شد، سایر واحدها بر اساس آن واحد مبنا، قیمت‌گذاری خواهد شد.
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران افزود: برای مثال واحد مبنا، واحد شماره یک در طبقه اول یک پروژه است، واحد شماره دو به دلیل مشخصات بهتری که دارد، نسبت به واحد شماره یک دارد، ضریب خواهد خورد. برای مثال ضریب آن ۱.۰۱ خواهد شد. یعنی برای اینکه فردی واحد شماره دو را خریداری کند، اگر ۱۰۰ متر مربع است، به جای اینکه ۱۰۰ ورقه یک متری بدهد باید ۱۰۱ ورقه ۱۰۰ متری دهد. بنابراین زمانی که اوراق منتشر می‌شود خریدار می داند پروژه چه ویژگی‌هایی دارد اما دقیقا مشخص نیست کدام یک از واحدهای پروژه را در زمان سررسید تحویل خواهد گرفت.
سررسید اوراق به صورت است؟
فلاح درمورد زمان سررسید اوراق توضیح داد: در زمان سررسید، برای مثال فردی متقاضی تحویل واحد شماره یک پروژه است و تعداد ۱۰۰ عدد اوراق نیز خریداری کرده که معادل با تعداد اوراق لازم برای تحویل گرفتن آن واحد است. اگر واحد مذکور متقاضی غیر از همان فرد نداشته باشد، آن واحد به آن فرد تعلق خواهد گرفت. اما اگر واحد شماره یک پنج متقاضی داشته باشد که دو نفر از آن‌ها اوراق لازم برای تحویل واحد یک را دارند، بین دو نفر قرعه‌کشی صورت می‌گیرد تا برنده مشخص شود. فرد دوم نیز یا در آن ساختمان واحد دیگری را انتخاب می‌کند و آن واحد را تحویل می گیرد یا واحد دیگری را پسند نمی‌کند.
وی ادامه داد: در نهایت برخی افراد که واحدی که دوست داشتند را دریافت می‌کنند، برخی افراد واحدی که تمایل داشتند را نگرفتند و واحد دیگری را هم نمی‌خواهند تحویل بگیرند، برخی افراد نیز قصد سرمایهگذاری داشتند و از ابتدا نمی خواستند واحد تحویل بگیرند. بر این اساس افرادی که نمی‌خواهند از آن پروژه واحدی را تحویل بگیرند، بسته به آنکه اوراق به چه نحوی طراحی شده و در امیدنامه اوراق ذکر شده است، سرنوشت متفاوتی خواهند داشت.
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران با بیان اینکه در یک حالت ممکن است فروشنده اختیار فروش به سرمایه‌گذاران داده باشد، توضیح داد: برای مثال فرد متری ۱۰ میلیون تومان خریده و فروشنده اعلام کرده است که سه سال دیگر در قیمت ۱۵ میلیون تومان اختیار فروش می‌دهد. اگر سرمایه‌گذار در زمان سررسید واحد را تحویل نگرفت، اختیار خود را اعمال می‌کند و بابت ۱۰ میلیون سرمایهگذاری که سه سال قبل انجام داده است، ۱۵ میلیون دریافت کرده و کنار می‌رود.
فلاح ادامه داد: حالت بعدی به این صورت است فروشنده یا همان سازنده، اختیاری نداده باشد و به جای آن به خریداران امکان تسویه نقدی داده باشد. یعنی در زمان سررسید، سازنده به قیمت روز که توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می‌شود، پول را به فردی که اوراق را در اختیار دارد پرداخت می‌کند.
وی افزود: حالت دیگر این است که سازنده نه اختیار فروش گذاشته و نه امکان تسویه نقدی را در نظر گرفته است، در این حالت به خریدار این امکان داده می‌شود که در بازار نهایی، اوراق را به افرادی بفروشد که می‌خواهند واحدهای باقیمانده آن پروژه را تحویل بگیرند. البته در این شرایط ممکن است قیمت خوبی برای خرید اوراق پیشنهاد نشود، در این حالت برای واحدهای باقی مانده در بورس کالا مزایده برگزار خواهد شد. برای مثال فرض کنید در یک پروژه سه واحد باقی مانده که هیچ‌کس حاضر نیست این واحدها را تحویل بگیرد، در این صورت سه واحد فروخته می‌شود و بر اساس اینکه متری چند فروخته شده، به افراد صاحب اوراق پرداخت می‌شود.
عرضه کنندگان چه کسانی هستند؟
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران در ادامه به این سوال که عرضه کنندگان چه کسانی خواهند بود؟ پاسخ داد: سازندگان معمولی و دولت می‌توانند ناشر این اوراق باشند. درواقع هر فردی که به عنوان سازنده قصد پیش‌فروش دارد، می‌تواند وارد این سیستم شود. البته به دلیل اینکه باید تعهدات سازنده تضمین شود، سازنده باید توانایی تودیع وثایق را داشته باشد که این تودیع وثیقه کار هر سازنده‌ای نخواهد بود. تا کنون سازنده‌های بزرگ در کشور درخواست خود را ارائه داده اند. برای مثال شرکت سرمایهگذاری مسکن وابسته به بانک مسکن درخواست داده است. همچنین با بانک توسعه تعاون و تعاون ارتش مذاکراتی صورت گرفته است. سازنده باید از عهده تودیع وثایق بربیاید و تضمین کند که اگر در زمان سررسید نتوانست تعهد خود را ایفا کنند بتواند خسارت‌های مقرر شده در قرارداد را به سرمایه‌گذاران پرداخت کند.
آخرین وضعیت طرح
فلاح درمورد اینکه طرح در چه مرحله قرار دارد نیز توضیح داد: به هیات پذیرش سازمان بورس پروپوزالی ارائه شد که این هیات پروپوزال را به کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار ارجاع داد. در نهایت این کمیته نیز پروپوزال را بررسی و تایید کرد. پس از آن پیش‌نویس دستورالعمل اجرایی اوراق پس از تصویب هیات‌مدیره بورس کالا تقدیم کمیته تدوین مقررات سازمان بورس شد که در این کمیته در حال بررسی است و پس از تایید کمیته باید به تصویب هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد و قابلیت اجرایی خواهد یافت.
بر اساس این گزارش، به گفته مسئولان قرار است در بازار سرمایه بستری فراهم شود تا متقاضیان بتوانند به راحتی مسکن پیش‌خرید کنند.
در واقع قرار است این امکان فراهم شود که افراد بتوانند حتی به اندازه یک متر مربع و به میزان نقدینگی خود پیش خرید خانه انجام دهند تا از این طریق قدرت خرید پس‌انداز خود را نگه دارند؛ بنابراین مسکن به قطعات کوچک تبدیل شده و امکان فروش آن و نیز امکان انجام معاملات ثانویه فراهم می‌شود. به عبارت دیگر، بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پیش‌فروش کند و این کار را در بستری که تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند، انجام دهد.
نظرات شما