۳۶ سال فاصله مشروط تا صاحب‌خانه شدن

به گزارش مهندسان شهر، فاصله زمانی تا شکستن شیشه عمر اجاره‌نشینی مستاجران افزایش یافت. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از هزینه‌های سالانه خانوارهای شهری و روستایی در کشور، میزان فاصله خانه اولی‌ها تا کلید خانه در سال 99 نسبت به سال قبل از آن بیشتر شده است. این شاخص با فرض پس‌انداز 30 درصد از مجموع درآمد خانوار، در کشور به 36 سال افزایش یافته است؛ به این معنا که 36 سال طول می‌کشد تا یک خانوار که سالانه یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز می‌کند، قدرت خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی را پیدا کند. البته این شاخص به طور مشروط بر اساس آمار رسمی محاسبه شده است، از این بابت که طی این مدت یا باید قیمت خانه ثابت بماند یا اینکه میزان رشد سالانه درآمدها و قیمت مسکن در طول دوره 36 ساله مذکور با یکدیگر برابر باشد؛ احتمالی که تحقق آن بسیار بعید و شاید محال است. در شهر تهران وضعیت شاخص مذکور به مراتب بدتر است و فاصله زمانی تا خانه‌دار شدن بر اساس وضعیت درآمدی خانوارهای تهرانی به مقدار بی‌سابقه 65 سال رسیده است.  تازه‌ترین آمار از میزان هزینه خانوارها تابلوی حاوی اطلاعات مربوط به وضعیت «محرومیت» در بازار مسکن را به نمایش گذاشته است. مقصود از محرومیت، میزان فاصله زمانی خانوارها تا زمان خرید اولین خانه است. در واقع این شاخص نشان می‌دهد چقدر طول می‌کشد تا یک مستاجر صاحب خانه شود. محاسبه صورت گرفته نشان می‌دهد در یک سال 99 هم در تهران و هم در کشور بر میزان محرومیت متقاضیان مسکن افزوده شده است، چراکه مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن افزایش قابل توجهی یافته است. برای محاسبه این شاخص، متراژ خانه 100 مترمربع درنظر گرفته شده است چراکه هم میانگین متراژ مسکن در معاملات کشور بیش از 100 مترمربع است و هم اینکه در دنیا نیز این متراژ، مبنای محاسبه شاخص مذکور قرار می‌گیرد.

فرض دیگری که در این محاسبه وجود دارد مربوط به میزان پس‌انداز است که مقدار آن معادل 30 درصد از کل درآمد خانوار در نظر گرفته شده است، هرچند برخی مطالعات دانشگاهی نشان می‌دهد طی دو سال اخیر با توجه به نرخ تورم و تنگنای معیشتی ایجاد شده برای خانوارهای ایرانی، میزان پس‌انداز خانوارها به 20 درصد از کل درآمد کاهش یافته است اما با این حال استاندارد 30 درصدی پس‌انداز در این محاسبه مبنا قرار گرفته است. همچنین در صورتی که قیمت مسکن در تهران و کشور ثابت باقی بماند یا اینکه بیشتر از مقدار رشد درآمد خانوارها رشد نکند، این محاسبه به صحت نزدیک خواهد بود که این فرض نیز با توجه به دوره‌های رکود و رونق، بعید است؛ کمااینکه در دو سال گذشته در حالی که میانگین رشد درآمد خانوارها 30 درصد بود، در تهران میانگین رشد قیمت مسکن در هر سال بیش از 50 درصد ثبت شده و در کشور نیز این مقدار در سال گذشته حدود 100 درصد بوده است.

در نهایت طبق این محاسبه با در نظر گرفتن مفروضات یاد شده، شیشه عمر مستاجران در کشور به طور میانگین ظرف مدت 36 سال و در تهران ظرف مدت 65 سال با خرید خانه خواهد شکست. برآوردی که  در بهمن سال 99، زمانی که هنوز آمار رسمی حقوق و دستمزد منتشر نشده بود، انجام داد نیز کم و بیش به ارقامی رسمی که اکنون به دست آمده، نزدیک است. این برآورد زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشور را 28 سال و در تهران 66 سال محاسبه کرد. اما اگر شاخص مذکور با مقدار پس‌انداز 20 درصدی از کل درآمد (که با واقعیت معیشتی امروز هماهنگ‌تر است) محاسبه شود، مدت زمان انتظار خرید خانه در تهران به 109 سال یعنی زمانی بیش از یک قرن می‌رسد! از طرفی این فاصله زمانی در سال 98 در کشور 23 سال و در تهران 49 سال بوده است و این یعنی محرومیت در بازار مسکن طی سال 99 افزایش یافته است.

البته بر اساس برآورد جدیدی که  مبتنی بر افزایش درآمد تقریبی 30 درصدی در بهار 1400 نسبت به سال 99 در نظر گرفته و با توجه به افت قیمت مسکن طی سه ماه نخست امسال در برخی از شهرهای کشور از جمله تهران، این شاخص طبق برآورد صورت گرفته در ابتدای امسال قدری بهبود یافته است به طوری که زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشور به 33 سال و در تهران به 56 سال کاهش یافته است. با این حال این بهبود آن‌قدر جزئی است که تاثیری بر محرومیت در بازار مسکن ندارد؛ چراکه نشان می‌دهد مدت زمان خانه‌دار شدن در شهر تهران و بسیاری از شهرهای کشور نسبت به سال 95 بین یک تا حدود 5/ 1 برابر افزایش یافته است؛ کمااینکه این زمان در استاندارد جهانی حدود 10 سال است. جالب اینکه شاخص زمان انتظار خانه‌دار شدن در تهران در اواخر دهه 70 حدود 12 سال یعنی رقمی نزدیک به نرم جهانی بود اما به دنبال جهش بیش از 80 درصدی قیمت مسکن در سال 86 این شاخص به 32 سال جهش کرد. در سال 88 و طی دوران پساجهش اوضاع بهبود خفیفی پیدا کرد و شاخص به 27 سال رسید اما بار دیگر به دنبال جهش قیمت مسکن در سال 92 این شاخص به 30 سال افزایش یافت. از آن زمان به بعد با بروز یک دوره دیگر رونق - رکود عملا شاخص زمان انتظار خرید خانه در تهران نیز جهش شدید دوباره را تجربه کرده و اکنون این مقدار به 65 سال رسیده است. در حال حاضر وضعیت شاخص در سه استان شامل کرمان، گلستان و لرستان مناسب و زیر 10 سال است. البته ممکن است آمارهای مربوط به قیمت مسکن در این استان‌ها به طور کامل ثبت نشده باشد اما بر اساس اطلاعات موجود  از وضعیت قیمت این موضوع مورد محاسبه قرار گرفته است.

همچنین 15 استان در این بین وضعیت بحرانی دارند که از میان آنها شش استان را می‌توان «وضعیت قرمز» توصیف کرد چراکه مدت زمان انتظار در آنها بین 29 تا 60 سال است. استان تهران در صدر این لیست قرار دارد که شاخص مدت زمان انتظار خرید مسکن در آن به 60 سال رسیده است. استان‌های اصفهان، آذربایجان شرقی و خراسان رضوی با شاخص‌های 33، 31 و 30 در رده‌های  بعدی قرار دارند و البرز و مرکزی نیز با شاخص 29 در فهرست استان‌های وضعیت قرمز جای گرفته‌اند.

نکته قابل تامل این است که در سال 98 تعداد استان‌هایی که وضعیت مطلوب (شاخص دسترسی به مسکن زیر 10 سال) داشتند بیشتر بود و 12 استان در این فهرست قرار داشتند که اکنون تعداد آنها به سه استان کاهش یافته است. همچنین در سال 98 وضعیت بحرانی به سه استان تعلق داشت اما در سال 99، 15 استان در موقعیت بحرانی قرار دارند که در بین آنها شش استان وضعیت قرمز را به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن تجربه می‌کنند.

فاکتور تعیین‌کننده دیگری که انعکاسی از وضعیت مسکن خانوارها در کشور است، سهم اجاره مسکن از درآمد سالانه خانوار است. در حال حاضر بزرگ‌ترین فاکتور هزینه‌ای در سبد هزینه‌های خانوار در تهران و کشور اجاره مسکن است. اجاره خانه در کشور به طور میانگین یک‌سوم درآمد و در تهران دو‌سوم درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. اما در بین 31 استان، فقط وضعیت سه استان مطلوب برآورد می‌شود و شش استان وضعیت  قرمز دارند.

در استان تهران سهم اجاره از کل هزینه‌های خانوار 47 درصد و در شهر تهران این مقدار 65 درصد است. پس از تهران نیز استان‌های البرز، هرمزگان و قم از نظر این شاخص در وضعیت نامطلوبی به سر می‌برند، طوری که این شاخص در استان‌های مذکور به ترتیب 30، 28 و 27 درصد از هزینه‌های خانوار است. در استان‌های البرز و قزوین نیز 27 درصد از هزینه‌های خانوار صرف پرداخت اجاره مسکن می‌شود. مقدار نرمال این سهم در دنیا عموما بین 15 تا 20 درصد است و اگر در هر شهری این مقدار از 20 درصد فراتر برود، وضعیت غیرطبیعی گزارش می‌شود. بر اساس گزارش مرکز آمار، در سال 99 در مجموع 23 درصد خانوارهای کشور مستاجر و 68 درصد مالک بوده‌اند. سایر خانوارها نیز در خانه‌های سازمانی سکونت داشته یا شرایط سکونت آنها به اشکال متفرقه دیگری ثبت شده است. مقایسه این مقادیر با سال 94 خالی از لطف نیست. در سال 94 آمار خانوارهای مستاجر قدری بیشتر و خانوارهای مالک اندکی کمتر بوده است طوری که 66 درصد از خانوارها مالک و 24 درصد نیز مستاجر بوده‌اند. تعداد خانوارهای کل کشور در سال 99 نیز بنا بر اعلام مرکز آمار 25 میلیون و 600 هزار خانوار بوده است.

منبع: دنیای اقتصاد