شکاف عمیق آپارتمان‌های نوساز و قدیمی

فقر آپارتمانهای نوساز، بخصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران ناشی از رکود مسکن ، پایین آمدن بازده سرمایه در بخش ساخت و ساز و افت قدرت خرید باعث ایجاد فاصله قیمتی بین خانه های نوساز با خانه های قدیمی ساز، عرف و میانگین قیمت مناطق مصرفی تهران شده است. تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می دهد.

گزارش آبان ماه ۱۳۹۹ بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد معاملات آپارتمانهای کمتر از پنج سال ساخت ۲ درصد نسبت به مهرماه بالا رفته که می تواند از دلایل مختلفی همچون افزایش عرضه، کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمتهای پیشنهادی، نگرانی از رکود آینده، احتمال اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه های خالی و محو تورم ماهیانه مسکن طی در آبان ماه نشأت گرفته باشد. با این حال افزایش ۲ درصدی معاملات واحدهای نوساز با توجه ریزنوسانات ماهیانه نمی تواند رقم قابل ملاحظه ای تلقی شود.

طی سه هفته اخیر نرخهای کاذب به تدریج از بازار کنار رفته اما کماکان دیده می شود به دلیل کمبود فایلهای مرغوب و نوساز، این نوع از آپارتمانها بعضا ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان بالاتر از میانگین قیمت مسکن در مناطق شهر تهران عرضه می شود. به طور مثال در یک آگهی، قیمت هر متر مربع از یک آپارتمان نوساز در منطقه ۴ محله تهرانپارس ۵۰ میلیون تومان تعیین شده، در حالی که متوسط قیمت در این منطقه بر اساس معاملات آبان ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۲۸ میلیون تومان بوده است. در منطقه ۱۳ محله تهران نو نرخ هر متر از یک واحد ۱۰۴ متری هفت سال ساخت ۳۶ میلیون تومان اعلام شده، حال آنکه میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۳ بر اساس معاملات آبان ماه ۲۳ میلیون تومان بوده است.

یک واحد ۱۲۸ متری یک سال ساخت در فرمانیه متری ۵۵ میلیون تومان تعیین شده که دقیقا با متوسط قیمت منطقه یک برابری می کند. در محله سعادت آباد واقع در منطقه ۲ قیمت یک آپارتمان ۲۰۰ متری نوساز به طرز عجیبی بالاتر از متوسط و عرف منطقه تعیین شده؛ به طوری که نرخ این آپارتمان ۱۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع در نظر گرفته شده در حالی که متوسط قیمت در منطقه ۲ متری ۴۴ میلیون تومان است.

کارشناسان معتقدند با توجه به تغییرات ایجاد شده در اندازه های اقتصاد ایران، انتظار افت شدید قیمت مسکن دور از ذهن است اما احتمال ثبات و ته نشین شدن نرخها طی دو سه سال آینده وجود دارد. به بیان دیگر تورم عمومی افزایش می یابد اما قیمت مسکن ثابت می ماند که معنای دیگر آن ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی است.

خانه در تهران متری ۲۷.۱ میلیون تومان

بنابراین گزارش، مطابق اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸ درصد رشد نشان می دهد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از اردیبهشت سال جاری تا کنون بوده است.

معاملات نیز در هشتمین ماه از سال جاری به طور محسوسی کاهش یافت. در آبان ماه ۱۳۹۹ تعداد ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسید که در مقایسه با ماه قبل ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱.۸ درصد افزایش پیدا کرد.